Acuerdos en las juntas de propietarios

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Con el paso del tiempo, las comunidades de propietarios han ido adquiriendo un régimen normativo cada vez más importante dentro de la legalidad española, por haberse conformado definitivamente como un mecanismo útil aunque a veces tedioso para la resolución de conflictos fácticos y jurídicos. Por motivo de ello, el legislador se ha ocupado en buena forma de redactar y modernizar disposiciones legales afectas a éste característico tipo de comunidades, cuyo resultado ha sido la Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.

Con esta nueva publicación intentaremos realizar un breve estudio de las diferentes mayorías necesarias para aprobar acuerdos en las juntas de propietarios, y en posteriores entradas analizaremos qué pueden hacer los comuneros ante posibles acuerdos nulos o no ajustados a derecho que puedan ser dictados por los presidentes de las mismas.

Acuerdos en las juntas de propietarios

En primer lugar es importante aclarar un concepto indispensable para la comprensión de los acuerdos en las juntas de propietarios, llamado “cuota de participación”. Se puede definir de una forma ortodoxa como la proporción de la superficie adquirida por cada propietario en relación con el resto del inmueble, y determina aspectos tan importantes como la cuota que cada comunero debe de pagar para el sostenimiento de los elementos comunes, o la participación de cada propietario en la adopción de acuerdos de la junta.

En segundo lugar es necesario también explicar a qué se refiere la normativa cuando expresa -como veremos- una mayoría para “el total de los propietarios” y a su vez la misma mayoría para “el total de las cuotas de participación”. La solución es sencilla y tiene que ver con la idea de acabar con posibles tácticas monopolísticas: si se utilizasen únicamente las cuotas de participación el comunero que fuese propietario de la mayor parte del inmueble podría adoptar o rechazar acuerdos a su libre arbitrio por concentrarse en él la gran parte del quórum; para impedir ésta idea se establece junto a la mayoría de cuotas una necesaria mayoría de personas propietarias y concurrentes a la votación, de modo que las soluciones finales sean mucho más democráticas.

Una vez aclarado éstos puntos, entramos en materia expresando que el régimen de acuerdos en las juntas de propietarios viene regulado en el artículo 17 de la anteriormente referida Ley de Propiedad Horizontal, que hace una diferenciación entre los acuerdos que requieren unanimidad, mayorías cualificadas y mayorías ordinarias o simples:

Será necesaria la unanimidad para aquellos acuerdos que impliquen la aprobación o modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos de la comunidad, es decir, para los que traten de modificar la “Constitución” de la comunidad de propietarios. La unanimidad deberá ser siempre de todos los propietarios y de todas las cuotas de participación.

Mayorías de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación.

  • Acuerdos relativos al establecimiento o supresión (no modificación) de servicios comunes de interés general como los de portería, conserjería, o vigilancia, supongan o no modificación de estatutos
  • Acuerdos sobre el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico del inmueble. Pueden servir de ejemplo piscinas, terrazas o jardines que se alquilen a terceros por cualesquiera razones.
  • Acuerdos con intención de establecer o suprimir equipos o sistemas que tengan como finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. El ejemplo de la instalación de paneles solares podría ser el más claro.

Mayorías de un tercio del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación.

  • Acuerdos relativos a la instalación o adaptación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el RDL 1/1998. Como ejemplo pueden servir la instalación de antenas o puntos de conexión de señales de radiofusión sonora y/o televisión.
  • Acuerdos con intención de establecer o suprimir equipos o sistemas que tengan como finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble (igual que en la mayoría referida anteriormente) pero ésta vez cuando dichos equipos o sistemas tengan un aprovechamiento no común sino privativo.

La mayoría simple del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría simple del total de las cuotas de participación, quedará establecida para el resto de acuerdos, con dos únicos apuntes.

  • La realización de obras o el establecimiento de servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalías, aun implicando modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad de propietarios, también será adoptada por mayoría simple.
  • Si por cualquier acuerdo ordinario no se obtuviese la mayoría simple aquí referida en primera convocatoria, se permitirá realizar una segunda convocatoria con una mayoría de asistentes que representen, a su vez y únicamente, más de la mitad del valor de las cuotas de sólo los presentes. Intenta con esta norma el legislador simplemente impedir la dinámica de la comunidad por la común ausencia de participación de los comuneros en las juntas de propietarios.

¿Qué ocurre cuando estas mayorías no son respetadas? Simplemente, los acuerdos podrán ser impugnados ante la propia junta y los tribunales. Al tratarse ésta de una acción diferente a las ordinarias tiene unas características propias que le son inherentes y que por tanto merecerán análisis específico en una posterior entrada. En lo relativo a la adopción de acuerdos en juntas de propietarios, esperamos que este resumen haya sido suficiente.

Álvarez Ramos Abogados

abogados de comunidades

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