Causas de oposición a las ejecuciones hipotecarias

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Pese a que la legislación no es muy favorable para el deudor en estos aspectos, conocer y entender las armas que se tienen en los procedimientos de ejecución puede ser muy útil para quienes lo padecen. En este breve texto vamos a resumir las causas principales de oposición a las ejecuciones hipotecarias, a efectos de que sean entendidas de una forma clara y sencilla.

Para el que esté dudando, dejamos claro que con “ejecuciones hipotecarias” nos vamos a referir únicamente al caso normal de los bienes inmuebles (es decir: pisos, casas, viviendas, fincas, etcétera), descartando por tanto a los bienes muebles.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Empezamos por el principio. Una ejecución hipotecaria conlleva tres circunstancias:

  1. Que existe un contrato de préstamo gravado con hipoteca entre un deudor y un acreedor. Normalmente el deudor será una persona física y el acreedor una entidad financiera, pero es indiferente el que esto sea o no así.
  2. Que el deudo, por la razón que sea, cesa de pagar las cantidades que debe en relación con el préstamo adquirido.
  3. Que el acreedor, viendo que no va a poder cobrar lo que prestó en su día, decide iniciar un procedimiento judicial.

Este procedimiento judicial es el que podemos llamar como “ejecución hipotecaria”, y ofrece al acreedor la posibilidad de vender (subastar) el inmueble hipotecado para cobrarse la deuda. Así, si una entidad financiera dio en préstamo la cantidad de 150.000 euros y consigue obtener esa misma cantidad vendiendo el inmueble, podrá cobrarse ese dinero sin contar con el deudor.

La pregunta razonable que viene ahora es: ¿qué pasa si lo que se consigue vendiendo el inmueble no es suficiente para pagar la deuda? Pues que en la gran mayoría de los casos podrá reclamar lo restante al mismo deudor, aunque tendrá que ocurrir a otro procedimiento para ello.

Por todo esto es importante realizar una buena oposición a la ejecución si se tienen argumentos, porque hay mucho en juego. No solo se trata de suspender el posible desahucio si se trata de vivienda habitual, sino que cuanto más alta sea la cantidad por la que se ejecuta mayores serán las posibilidades del deudor de quedarse sin inmueble y encima, con deudas.

Causas de oposición a las ejecuciones hipotecarias

Los argumentos por los cuales el deudor se puede oponer a la ejecución de su inmueble se encuentran en el artículo 695.1 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, y de una forma resumida son los siguientes:

  1. Que el préstamo que da lugar a la hipoteca se encuentre finalizado (es decir, pagado) en el momento de la ejecución. Se trata de un argumento tan obvio que pocas veces se utiliza como defensa.
  2. Error en la cantidad que se exige por ejecución. Por ejemplo si se piden cantidades mayores a las que se deben (sin contar intereses y demás) de forma errónea. Para evitar este punto la mayoría de entidades suelen ejecutar con un acta notarial de fijación de saldos.
  3. Que el inmueble ejecutado tenga otro gravamen (es decir, otra hipoteca) que esté inscrito de forma anterior a la hipoteca que se ejecuta. Las hipotecas se deben de ejecutar por orden de prioridad, y este orden no es otro que la fecha, de anterior a posterior, en la que fueron realizadas. Esta y no otra es la razón por la que las entidades financieras no dan préstamos para inmuebles que ya se encuentran hipotecados.
  4. Que el contrato de préstamo que da lugar a la ejecución contenga alguna cláusula abusiva. Este argumento, incluido en los últimos años por mandato europeo, es el que se utiliza prácticamente en la totalidad de oposiciones a ejecuciones hipotecarias. Algo que ocurre debido a que la mayoría de contratos bancarios hipotecarios contiene alguna cláusula que pueda ser considerada abusiva. Se trate de cláusulas suelo, de vencimientos anticipados o de intereses de demora abusivos (entre otras muchas condiciones), todas ellas sirven para defenderse de una ejecución hipotecaria. El resultado podrá ser en muchos casos la anulación del procedimiento de ejecución, y en otros tantos, al menos, una buena rebaja de la deuda exigible.

Conclusión

Estas cuatro posibilidades, por desgracia para el deudor, son las únicas que se pueden utilizar para oponerse con efectividad a una ejecución hipotecaria. Junto a ellas se podrá alegar también, en los casos en los que el inmueble ejecutado es una vivienda, que esta es el domicilio habitual del deudor, obteniéndose así varios beneficios que la legislación ofrece.

Álvarez Ramos Abogados

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2 Comentarios

  1. Patricia Gonzalez Suarez 25 noviembre, 2016 Responder

    Me pongo en contacto con ustedes para expresarles mis felicitaciones por la claridad con la que exponen las ideas importantes y el interés que generan.

    Si me lo permiten, les haré una sugerencia de mejora: en casi toda la información y, sobre todo, en temas legales, es muy importante la fecha en la que se redacta el artículo. El asesoramiento tan adecuado que realizan podría dejar de serlo; si el post no es actual, podría conducir a un mal asesoramiento por, simplemente, no estar ya vigente la ley o la norma a la que se refieren.

    Muchas gracias.

    Un saludo,
    PGS

    • AUTOR
      Álvarez Ramos Abogados 25 noviembre, 2016 Responder

      Buenos días Patricia.

      Muchas gracias por sus felicitaciones en primer lugar.

      Tiene toda la razón en la sugerencia que comenta, y estamos totalmente de acuerdo con usted en que tanto la fecha de las publicaciones como el mantenerlas actualizadas es muy importante para que el asesoramiento sea correcto. Teniendo en cuenta que solucionar al menos el primero de los problemas no nos supone ninguna molestia, lo vamos a llevar a cabo en un muy breve lapso de tiempo. Con respecto a la actualización de las publicaciones intentaremos poner más esfuerzo, aunque requiera de nosotros algo más de tiempo.

      Un saludo, y de nuevo gracias por sus felicitaciones y sugerencias.

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