La adquisición de inmuebles sigue siendo una de las operaciones más frecuentes dentro del mundo de los contratos, ya que tanto las empresas como los particulares suelen hacerla cuando tienen posibilidades para ello. Son también operaciones muy importantes en cuanto a su relevancia y por supuesto también en cuanto a su valor, por lo que deben de ser muy bien pensadas y estudiadas antes de realizarse. Con este artículo intentamos dar ciertos consejos que puedan ser útiles sobre todo para los que están en la posición del comprador, con el fin de que puedan adquirir los inmuebles deseados con cierta seguridad y tranquilidad -al menos desde el punto de vista legal-.
Estudio del inmueble
Antes de confirmar al vendedor la intención de adquirir el inmueble, y dando por hecho que el precio está dado y es fijo, es importante realizar un buen estudio del inmueble a fin de descartar posibles problemas que pudieran haber con él.
Una de las formas más sencillas de conocer datos reales del inmueble es acudir a la sede electrónica del Catastro y consultar, vía referencia catastral o vía dirección, los datos que dicho organismo tiene sobre el bien que se quiere adquirir. El porqué de hacer esto deriva simplemente de la idea de algunos vendedores de aumentar falsamente los metros cuadrados de la vivienda a fin de hacer ver que el precio es más económico de lo que es. Muchas veces este falso aumento puede deberse incluso a errores en medición más que a la mala fe, así que incluso en situaciones de confianza con el vendedor será buena idea hacer este trámite. Más aún si tenemos en cuenta que es totalmente rápido y gratuito.
Un paso más del informe del Catastro, y también muy recomendable, es la obtención de un certificado en el Registro de la Propiedad. Se podrá conseguir o bien mediante la sede electrónica del propio Registro (habrá que dejar varios datos, haciendo el trámite más pesado que el anterior), bien acudiendo presencialmente al organismo correspondiente o por último contratando a un tercero para que realice el servicio. Los certificados del Registro de la Propiedad suelen ayudar principalmente a dos cosas: averiguar que el vendedor es efectivamente quien tiene la propiedad del inmueble, y conocer el estado de cargas del mismo. Veamos por qué son importantes ambas cosas.
Tener la seguridad de que se compra al propietario que aparece en el Registro de la Propiedad ayuda, obviamente, a no adquirir el inmueble a un tercero que no tenga la capacidad para venderlo. En caso de que así fuera no podríamos argumentar que hemos adquirido el bien de todas formas, ya que en el Registro aparecía de forma muy clara que el vendedor no era propietario. Se podrá reclamar por supuesto contra este vendedor-estafador, pero son más problemas y muy innecesarios.
También puede ser que el vendedor no sea el propietario según el Registro porque no se comunicó nada por simple dejadez. En este caso habrá dificultades para registrar con posterioridad. Dificultades que se pueden solucionar fácilmente diciéndole al vendedor que arregle dicho asunto antes de proceder con la venta.
Por el otro lado, conocer el estado de cargas del inmueble es útil sencillamente para saber que al adquirir el inmueble no se va a arrastrar ninguna deuda indeseada. Esta deuda puede tomar muy diversas formas: hipotecas, impuestos, o impagos hacia la Comunidad de Propietarios son los más frecuentes.
Una vez todo está correcto sobre el papel, se recomienda guardar unos días para visitar el inmueble (incluso sin avisar al vendedor en alguno de ellos) y estudiar su situación legal actual. Así podremos descartar la inexistencia de cualquier tipo de problemas como humedades, ocupaciones, servidumbres contrarias, desperfectos, etcétera.
Realización del contrato
Una vez el estudio del inmueble se encuentra claro viene el momento de plasmar los intereses de ambas partes en un contrato, que después se elevará a público ante notario. El hecho de hacerlo ante este es un requisito totalmente indispensable, de forma que un contrato de compraventa no realizado ante notario no se puede inscribir de ningún modo en el Registro de la Propiedad.
La redacción del contrato podrá realizarse por el notario (dependiendo de la notaría ofertarán o no este servicio), por cualquiera de los intervinientes o por un tercero. Como no podía ser de otra manera, se recomienda que el contrato se lea tranquilamente y se entienda perfectamente, reclamando cualquier tipo de discrepancia que pueda haber entre lo acordado y lo establecido en el mismo, y negándose a firmar incluso en la propia oficina del notario si se entiende que algo no se encuentra redactado como debiera.
Conclusión
Quedaría por estudiar únicamente el pago de impuestos relacionados con la operación de compraventa, que lo dejaremos -por su extensión- para otro artículo que enlazaremos a este en cuanto se encuentre listo. Con ese punto cubierto y todo lo expresado aquí quedaría más que explicado todo lo que hay que tener en cuenta antes de animarse a adquirir un inmueble. A partir de aquí, será cuestión de la pericia de cada uno y del simple azar el haber hecho una buena o mala compra.
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Álvarez Ramos Abogados
Más información: abogados de compraventa de inmuebles
