El condominio y sus aspectos generales

El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece, en común a varias personas. En esta entrada vamos a analizar esta figura jurídica, así como las consecuencias y el régimen aplicable a su extinción.

¿Qué es y cuando existe el condominio?

El condominio, también conocido como copropiedad o comunidad de propietarios, es aquella situación en la que varias personas, sean físicas o jurídicas, son propietarios, de manera conjunta, de un determinado bien, atribuyéndoseles a cada uno una parte indivisa del mismo. A estas últimas las llamamos cuotas.

El condominio nace para solucionar aquellas situaciones donde existe un único bien físicamente indivisible y varios propietarios, dividiéndose jurídicamente el bien y asignando a cada copropietario una cuota que represente el porcentaje de la titularidad que le corresponde.

Régimen Legal Aplicable

A esta figura legal le son aplicables los artículos 392 y siguientes del Código Civil.

Sin embargo, el párrafo segundo del citado artículo 392, establece esta normativa como dispositiva (salvo en las materias referidas al derecho a ejercer la acción de división y la libre disposición de cada comunero sobre su cuota) por lo que, solo será de aplicación a falta de acuerdo entre las partes o de disposiciones especiales.

Artículo 392.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Debemos aclarar que cuando la norma se utiliza el término “disposiciones especiales”, se refiere a comunidades de propietarios que hayan sido reguladas de manera específica, tales como la comunidad de gananciales o la comunidad de propietarios derivada de la propiedad horizontal

 

Normativa no dispositiva

Como se ha mencionado, los artículos que dedica el Código Civil a esta materia serán dispositivos, primando los acuerdos entre las partes o las normas especiales. Nos remitimos a la redacción del mismo para todas aquellas materias sobre las que la ley permite flexibilidad, limitando esta entrada a aquellas dos materias que se mantienen como no dispositivas: la libre disposición de cada comunero de su cuota y a la acción de división de la cosa común:

Libre disposición de cada comunero de su cuota: Cada propietario tiene la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que proporcionalmente a su cuota, le correspondieran, pudiendo, por tanto, vender, ceder, renunciar o gravar su parte de la cosa.

• En caso de venta o cesión, el comprador o cesionario pasará a formar parte del condominio, ocupando la posición del anterior copropietario.
• En caso de renuncia, el resto de condóminos verán acrecentadas sus cuotas a partes iguales.
• En cuanto a los derechos de los acreedores, van a poder embargar y ejecutar esta parte indivisa sin esperar al resultado de la partición del bien, la cual les es inoponible, sin embargo, el efecto va a estar siempre limitado a la porción de la que es titular el deudor, aún después de cesar la comunidad, no pudiendo dirigirse contra el resto de copropietarios.

Queda por mencionar el derecho de adquisición preferente (o retracto) que asiste al resto de copropietarios, por el cual van a poder subrogarse con las mismas condiciones estipuladas para la venta de la cuota a un extraño.

La acción de división: En nuestro derecho, la situación de condominio se tiene por incidental y temporal, por lo que se favorece la extinción de la misma, rigiendo las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.

De este modo, se establece que los copropietarios no podrán ser obligados a permanecer en la comunidad, pudiendo solicitar la división de la cosa común, en cualquier momento, siendo esta acción imprescriptible. Sin embargo, se permite a los copropietarios que pacten la renuncia a la acción de división de manera temporal.

Esta renuncia temporal nunca podrá ser por periodo superior a diez años, y en caso de serlo, se considerará celebrado por este tiempo. Si el plazo es inferior, se podrá prorrogar hasta alcanzar ese límite máximo.

Si existen circunstancias graves o perjudiciales a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, a petición de parte, el juez podrá autorizar la partición antes del tiempo previsto.

Extinción del condominio

El condominio se extingue por la consolidación de todas las cuotas en un único propietario, por destrucción del bien sujeto a la copropiedad, por renuncia de todos los comuneros, por usucapión adquisitiva de un tercero, por expropiación forzosa, y finalmente por la división de la cosa común, por la cual los condóminos acuden al juez para que sea este quien divida la cosa, adjudicando a cada propietario su parte.

En nuestra actualidad, el ejemplo más frecuente de división de la cosa común que podemos encontrar es el referido a los procedimientos de divorcio o separación. Se trata de un tema extenso, que explicaremos próximamente en una nueva entrada, centrándonos en las posibilidades, consecuencias de cada una de ellas y ventajas e inconvenientes.

Conclusión

La figura del condominio era tratada como una cuestión temporal e incidental, que debía resolverse tan rápido como fuera posible en el Derecho Romano. Sin embargo, en nuestros tiempos las situaciones donde existe copropiedad son muy comunes y la normativa vigente, aun manteniendo las raíces de su antecesor, ha adaptado la situación, dando una gran flexibilidad a los comuneros para la regulación de sus intereses.

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Álvarez Ramos Abogados

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