El contrato de alquiler con opción de compra

En un mercado inmobiliario cada vez más activo y dinámico, resulta muy frecuente encontrar operaciones en las que las partes deciden utilizar contratos de alquiler con opción de compra para satisfacer sus intereses. Con la idea de aclarar conceptos y contestar preguntas en este sentido, con el presente artículo procedemos a definir cómo funciona este contrato y a explicar de qué modo puede ser útil en ciertos casos concretos.

El contrato de alquiler con opción de compra y los dos contratos que lo definen

La mejor forma de explicar este contrato es muy sencilla, y es la de verlo como un contrato que une a dos acuerdos completamente separados entre sí cada uno con sus propias condiciones. Por un lado, el contrato de alquiler. Por otro, el contrato de opción de compra.

El contrato de alquiler es conocido por la mayoría de gente de forma muy clara, y en nuestro blog tenemos mucha información relativa a este acuerdo y al derecho de arrendamientos de forma general. Todo lo aplicable a un contrato de alquiler ordinario será también aplicable al contrato de alquiler con opción de compra, y será importante en especial toda la legislación obligatoria que se aplica en los alquileres de vivienda de larga duración (es decir, duración mínima de cinco años, prorrogas anuales con preaviso de dos meses, fianza obligatoria de dos o más mensualidades, y un largo etcétera). Todo ello se deberá de tener en cuenta en el contrato de alquiler de opción de compra.

El contrato de opción de compra, por su parte, es un poco más desconocido por el público general. Se trata de un acuerdo por el que una parte concede a otra un derecho para poder comprar el inmueble en el futuro bajo unas condiciones predeterminadas. Así, un contrato de opción de compra válido sería uno por el que una parte paga una cantidad para poder comprar, dentro de dos años, el inmueble a un precio determinado. Al tratarse de un derecho que obtiene el optante y no una obligación, generalmente las opciones de compra se gravan con algún tipo de precio, que se denomina en el argot jurídico prima de opción. Esta sería la cantidad que el optante pagaría para poder reservarse el derecho de elegir, llegado el plazo límite, si compra o no el inmueble. Y si la respuesta es negativa, sería la cantidad que el optante habría perdido por no utilizar ese derecho.

El contrato de alquiler con opción de compra como fusión de los dos contratos anteriores

Explicados de manera breve ambos contratos, queda por aclarar como se mezclan para formar lo que se conoce en la práctica como contrato de alquiler con opción de compra. La definición es muy sencilla: se trata de un contrato de alquiler al que se le añade una opción de compra para el inquilino, por el que podrá adquirir el inmueble pasado un tiempo y a un precio determinado. Es decir, el inquilino y optante se asegura el derecho de poder vivir en el inmueble a partir del contrato de alquiler, con el beneficio añadido de poder adquirir el inmueble utilizando la opción. Esta opción, tal y como ya hemos comentado, será en todo caso un derecho (una opción) y no una obligación, por lo que podrá decidir libremente si utilizarla o no. Si se utiliza se extinguirá el contrato de alquiler y se adquirirá el inmueble, y en caso contrario se extinguirá el contrato de opción y se mantendrá el contrato de alquiler como si de uno ordinario se tratase.

A partir de aquí la casuística de este contrato puede ser muy amplia, imcluyendo cláusulas muy diferentes que lo transforman de diferentes maneras. La mayoría afectarán al contrato gravando de algún modo el derecho de opción de compra que se concede al inquilino, ya que al ser un derecho generalmente no es ofrecido de manera gratuita por el propietario. Es muy frecuente subir el precio del alquiler un poco más del de mercado para compensar este derecho, o cobrar una cantidad como «prima de opción» según ya se ha definido. Lo normal es que las cuotas del arrendamiento formen parte del precio de compraventa de algún modo, pero las partes pueden decidir si se aplican todas de forma total o a un porcentaje (70% u 80%) por el que la cantidad restante funcionaría como «prima de opción».

En resumen, se trata de un contrato que (como todos) puede ser muy sencillo o muy complejo dependiendo de cada caso. Si existen dudas con respecto a su aplicación recomendamos siempre que se pongan en contacto con un despacho de abogados especializado para que puedan responder sus dudas y redactar o modificar el contrato como mejor proceda.

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Álvarez Ramos Abogados

Abogados de arrendamientos en Málaga.