El contrato de arrendamiento rústico

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El contrato de arrendamiento rústico es uno de los más poco conocidos dentro del sector inmobiliario, pero es igualmente importante y frecuente en el mundo rural. Debido a sus características propias tiene una legislación diferenciada que vamos a explicar en el presente artículo, poniendo énfasis en los aspectos prácticos más relevantes a tener en cuenta a la hora de su acuerdo y firma.

Tal y como su propio nombre indica, por medio del arrendamiento rústico una parte se obliga, a cambio de un precio, a ceder temporalmente una finca para que sea utilizada para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal. Debido a esta naturaleza tan sectorial se encuentra recogido en su totalidad en la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, disponiendo de varias características propias que lo diferencian de otros arrendamientos más ordinarios (arrendamiendo de local de negocio, arrendamiento de vivienda, etcétera). Las más importantes son las siguientes:

Debe de tratarse de un contrato de larga temporada, teniendo una duración mínima de una anualidad agrícola. Los contratos que no superen este plazo serán igualmente válidos, pero no se considerarán como arrendamientos rústicos a efectos de esta ley.
El arrendatario tiene la obligación, sea persona física o jurídica, de dedicarse profesionalmente al ejercicio de la explotación agraria. Sin embargo, el mismo arrendatario no podrá concertar este contrato si ya es propietario de una explotación agraria de gran tamaño, con unos límites que cada Comunidad Autónoma expresará (los límites máximos e irrebasables son de 500 hectáreas de secano y 50 de regadío).
El contrato deberá de constar por escrito, no pudiendo realizarse a título verbal. En caso de que esto último ocurriese el contrato sería igualmente válido, pero su prueba tendría que realizarse por medios quizá más complicados (el estar poseyendo y explotando la finca es, por supuesto, una buena presunción en favor de la existencia del contrato).
De forma previa a la toma de posesión de la finca, las partes deberán de formalizar un inventario de los bienes que integran la explotación agraria (maquinaria, inmuebles y demás activos relacionados) y su estado, a efectos de que tras la finalización del acuerdo pueda comprobarse el buen mantenimiento realizado por el arrendatario.

Además de lo anterior, existen otras cláusulas que son semejantes a la mayoría de arrendamientos ordinarios:

La duración mínima del contrato es de cinco años, al igual que ocurre en los arrendamientos de vivienda (si bien la legislación en este sentido es bastante cambiante). Ello quiere decir que si se realiza por una duración inferior será prorrogado automáticamente siempre que el arrendatario así lo quiera, hasta el plazo mínimo establecido.
Los gastos de mantenimiento y mejoras corresponderán al arrendatario en su mayoría, del mismo modo en que ocurre en el resto de arrendamientos. Así, las obras menores le corresponderán a él, y las grandes obras que supongan una modificación importante de la estructura de la finca corresponderán al arrendador, siendo soportadas por el arrendatario solo en caso de que así quiera (tendrá derecho a resolver el contrato o a una nueva valoración del acuerdo si las obras minusvaloran la finca).
También al igual que ocurre en los arrendamientos de vivienda, el arrendatario tendrá derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente que podrá ejercer cuando el arrendador quiera ceder la propiedad del inmueble a un tercero.

Por último, es importante dejar claro que existen ciertas actividades que, pese a que pudiesen considerarse como relacionadas con el sector agrario, quedan fuera por ley de lo que aquí estamos considerando como arrendamiento rústico. Serían las dedicadas a aprovechamientos secundarios (pastos secundarios, rastrojeras, montañeras y etcétera), las que se destinen a mejorar o semillar barbechos, las relacionadas con la caza, y por último las actividades ganaderas de tipo industrial.

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