El derecho de servidumbre

derecho de servidumbre

El derecho de servidumbre proviene del derecho romano. En los libros del Digesto se recogían las servidumbres como iura in re aliena, cuya traducción es derechos reales sobre cosa ajena. Son, por tanto, derechos de aprovechamiento que confieren una utilidad determinada a la finca o predio dominante, o a la persona en cuyo favor se haya establecido. En esta entrada vamos a analizar la conceptualización del término derecho de servidumbre, su constitución y extinción, así como una enumeración de las diferentes modalidades existentes:

¿Qué es un derecho de servidumbre?

En nuestra legislación se contemplan las servidumbres como un tipo de derecho real, mediante el cual se va a limitar la propiedad de una finca o predio, en favor de otro de distinto dueño. Según el artículo 530 del Código Civil:

Artículo 530

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

Nuestro código contempla, igualmente, la posibilidad de establecer este tipo de derechos reales en provecho de una o varias personas o de una comunidad, siempre que a esta no le pertenezca la finca gravada.

El fundamento jurídico del derecho de servidumbres radica en permitir una explotación y uso racional de las fincas, ya sean urbanas o rurales.

Por lo tanto, se trata de un derecho real que limita la propiedad y que por su propia naturaleza, va a estar siempre ligado a la misma. Del mismo modo, exige la existencia de dos predios, siendo uno el limitado y otro el favorecido.

La utilidad que proporciona, requisito fundamental para su existencia, puede consistir en la permisividad ante una determinada acción o la posibilidad de negar la realización de un acto que, de otra forma, sería lícito.

Finalmente hacemos referencia a la jurisprudencia, la cual, a este respecto, ha determinado que el título del derecho de servidumbres puede ser cualquier acto jurídico, ya sea oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa, por el cual se establezca esta limitación al derecho de propiedad.

Tipos y modalidades de servidumbres

Las servidumbres, como hemos dicho, son inseparables de la finca a la que pertenecen, ya sea activa o pasivamente. Son indivisibles, por lo que una división del predio sirviente conlleva que los de nueva formación deberán tolerar el antiguo derecho de servidumbre en la parte que le corresponda.

En caso de que sea el predio dominante el que se divida, el efecto es similar, cada porción podrá usar por entera la servidumbre siempre que no altere su uso.

El Código Civil (artículo 532) recoge las siguientes modalidades de servidumbres:

  • Continuas: Son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.
  • Discontinuas: Son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.
  • Aparentes: Son las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.
  • No aparentes: Son las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.
  • Positivas: Aquellas que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla pos sí mismo.
  • Negativas: Por su parte, son aquellas que prohíben al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.
  • Voluntarias: Aquellas servidumbres voluntarias constituidas únicamente por la voluntad de las partes.

Ya hemos mencionado que lo que verdaderamente le da sentido al derecho de servidumbre es su consideración activa, es decir, la utilidad que proporciona a una determinada persona o a un predio. En este sentido, podemos clasificar los diferentes tipos de servidumbres en función de la facultad que otorgan a su beneficiario:

  • Servidumbre de paso. Se trata de una de las más comunes, recogida en el artículo 564 del Código Civil, faculta al propietario de una finca (sin salida a camino público) enclavada entre otras de titularidad ajena, a exigir paso por estas abonando la correspondiente indemnización.
  • Servidumbre de aguas. Recogido en el artículo 552 del Código Civil, habilita a los fundos inferiores a recibir las aguas, tierra y piedras que sean arrastrados naturalmente desde predios superiores.
  • Servidumbre de desagüe. El artículo 587 de nuestro Código recoge este tipo de servidumbre pensada para dar salida a las aguas pluviales en terrenos urbanos.
  • Servidumbre de acueducto. Si el predio dominante puede disponer de un depósito de agua que necesita y para ello debe construir un paso para esta, a través de un fundo ajeno, podrá hacerlo previa indemnización al tercero.
  • Servidumbre de comunidad de pastos. Faculta a su beneficiario a utilizar un determinado terreno como pasto, previa indemnización correspondiente.
  • Servidumbre de medianería. Regulado en el artículo 571 del C.C., se configura como la facultad de uso y disfrute de un muro o pared colindante entre dos previos.
  • Servidumbre de luces y vistas. Este derecho de servidumbre faculta al predio dominante a abrir huecos en las paredes que den al predio sirviente, el cual no podrá oponerse, para recibir luz (servidumbre de luces) o para obtener vistas (balcones o ventanas).

Constitución y extinción

El artículo 536 de nuestro Código Civil establece que las servidumbres se establecen por ley o por voluntad de los propietarios (título). También se recoge la posibilidad de adquirirlas mediante prescripción de veinte años.

Por su parte, los derechos reales de servidumbre se extinguen (artículo 546):

  • Por consolidación de las propiedades de los predios dominante y sirviente en una misma persona.
  • Prescripción extintiva. La falta de uso continuado durante veinte años extingue la servidumbre.
  • Si el estado de los predios cambia de manera absoluta, haciendo imposible el goce de la servidumbre, se deberá entender extinta.
  • Condición resolutoria pactada en negocio jurídico previo.
  • Cumplimiento del plazo
  • Renuncia del dueño del predio dominante de manera expresa.
  • Negocio jurídico extintivo.
  • Nulidad o anulación.

Conclusión

Los derechos reales de servidumbre limitan la propiedad de las fincas urbanas o rurales. Sin embargo, la utilidad que proporcionan a los fundos dominantes hacen que estos puedan aprovecharse de manera efectiva, por lo que la pequeña limitación que imponen a los predios sirvientes es compensada con las facultades atribuidas al beneficiario.

Álvarez Ramos Abogadosabogados de civil

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2 Comentarios

  1. JOSÉ PIÑA GARCIA 14 agosto, 2019 Responder

    Tengo una parcela que no limita con camino alguno, pero por la vereda se ha pasado durante más de 80 años,
    Hace ya más de veinte, se hizo un carril por la misma vereda y pedí permiso a la dueña y me lo dio, pero sin hacer documento. Posteriormente, solicite permiso al dueño colindante para continuar el carril hasta mi parcela,
    también me dio permiso, pero sin documentación. Ahora los herederos de la última parcela me ponen pegas, aunque no han prohibido nada… Que puedo hacer. Si vendo el derecho de paso es el mismo?

    Un saludo, y gracias.

    • Miguel Álvarez Ramos 14 agosto, 2019 Responder

      Buenas tardes José.

      Si durante más de 20 años usted ha estado ejerciendo esa servidumbre de paso de forma clara y transparente y sin quejas ni molestias de la contraparte en principio puede haberla conseguido por el simple paso del tiempo. El problema está en que para terminar de hacerlo de forma legal, y sobre todo si quiere que conste en el Registro de la Propiedad y pueda ser utilizada por otros futuros adquirentes, debe de pasar por un procedimiento judicial que no es fácil. En él tiene que acudir a un juzgado y, demostrando que ha utilizado durante más de 20 años ese camino (con testigos, planos, documentos de la obra, etcétera) pedirle al juez que le conceda el derecho a obtener esa servidumbre de paso de forma legal. Con esa sentencia, si le dan la razón, podrá acudir al Registro de la Propiedad e inscribir su servidumbre para que otros terceros, compradores o no, puedan conocerla y ejercerla.

      Si no lo hace así puede en la práctica seguir utilizando la servidumbre, pero en cuanto venda el inmueble los compradores van a tener el mismo problema que usted, y quizá no tengan los documentos e información necesaria para demostrarlo todo. Así que a título legal estará vendiendo una finca sin servidumbre de paso, con el menos valor económico que ello supone.

      Un saludo.

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