En el artículo de hoy explicaremos un concepto no muy conocido dentro del mundo del derecho de arrendamientos pero que suele traer bastantes dudas y problemas a los particulares. Hablamos del derecho del arrendador de recuperar la vivienda alquilada por necesidad, que se encuentra recogido actualmente en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y que es plenamente aplicable en los contratos de arrendamiento de vivienda.
¿Qué es el derecho del arrendador de recuperar la vivienda alquilada por necesidad?
Lo primero que hay que tener en cuenta en este sentido es que los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración mínima de tres o cinco años (la ley ha ido cambiando en este sentido, pero actualmente es de cinco) que el arrendador tiene que soportar en la gran mayoría de casos. Una de las excepciones de esta norma general se da cuando el propietario tiene la necesidad de usar la propiedad para residir él mismo, su cónyuge o cualquier familiar en primer grado de consanguinidad. Se trata por tanto de un derecho extraordinario del arrendador que tiene bastantes requisitos para que se pueda aplicar, ya que acaba con la posibilidad del inquilino de pensar en la vivienda alquilada como una de larga temporada.
¿Cuáles son los requisitos para que el arrendador pueda aplicar este derecho?
La legislación en este sentido se ha modificado recientemente, así que existen dos regímenes con requisitos distintos en función de la fecha del contrato de alquiler que se trate. La legislación actual, aplicable a todos los contratos de arrendamiento firmados a partir del 6 de marzo de 2019, es la siguiente:
- El contrato debe de ser de arrendamiento de vivienda, de forma que este derecho no es aplicable a otro tipo de contratos como puedan ser los de locales de negocio o arrendamientos rústicos.
- El arrendador debe de ser persona física. Como es obvio, una persona jurídica no tiene la «necesidad» de utilizar una vivienda para sí mismo, ni tiene familiares cercanos a los que pueda aplicar este derecho. Aunque la persona jurídica esté representada por un administrador, si el firmante del contrato y propietario es la persona jurídica será imposible que pueda recuperar la vivienda por este motivo.
- Deberá de haber transcurrido como mínimo un año de duración del contrato. No se puede ejercitar este derecho para tratar de recuperar el inmueble antes de dicho año.
- Pese a que la ley no es excesivamente clara en este sentido, la jurisprudencia generalmente defiende que el arrendador debe de esperar a que finalice alguna de las prórrogas anuales para recuperar la vivienda por este medio. No podrá, por tanto, hacerlo en cualaquier momento.
- Para poder ejercitar este derecho, el arrendador deberá de avisar con dos meses de antelación a la fecha de finalización de alguna de las prórrogas de su necesidad de recuperar la vivienda; debiendo de cumplir en todo caso este plazo de preaviso.
- Las causas que obligan a la recuperación de la vivienda deberán de constar expresamente en el contrato de arrendamiento firmado por las partes. Deberá así de adelantarse la posibilidad de que el inquilino pierda por estas causas el alquiler de la vivienda antes de que transcurra su mínimo de duración.
- Por último, el arrendador o su familiar vendrá obligado a tomar posesión de la vivienda y residir en ella del modo en que solicitaba y en un plazo máximo de tres meses desde la entrega por parte del inquilino. Si este último tuviese conocimiento que el arrendador se ha comportado fraudulentamente y no ha utilizado la vivienda para lo que pretendía (y si pudiese demostrarlo) tendrá derecho a volver al contrato de arrendamiento ilegalmente extinguido o a solicitar las indemnizaciones que procedan.
En cuanto a los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019, la legislación en este sentido es más beneficiosa para el arrendador. La diferencia principal es que los dos últimos requisitos que hemos nombrado (que se expresen las causas de necesidad en el contrato de arrendamiento, y que deba de tomar posesión en un plazo máximo de tres meses) no están presentes, de forma que no será necesario que el arrendador los cumpla para ejercitar este derecho.
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Álvarez Ramos Abogados
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