En nuestro país existen dos causas principales de desahucio, que suelen ser además las que más se ven en los tribunales de justicia. La primera, por precario, que se da cuando el inquilino se mantiene ilegalmente en la posesión del inmueble pese a finalizar su contrato de arrendamiento y también cuando lo ocupa sin ningún contrato de por medio. La segunda, aún más frecuente, cuando el arrendatario impaga las rentas a las que viene obligado y permite al arrendador a proceder con la resolución del contrato. La primera de estas causas ya la analizamos en un artículo de nuestro blog, de forma que a continuación procedemos con la segunda de ellas: el desahucio por impago de rentas.
Desde un punto de vista legal, el desahucio por impago de rentas se trata en el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el que se expresa lo siguiente:
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Desde el momento en el que el arrendador comunica la resolución del contrato a su inquilino este viene obligado, por perder el derecho a la posesión del inmueble, a abandonar la propiedad si no quiere verse desahuciado judicialmente. Por tanto, la mejor forma de tratar este asunto por el arrendador siempre será la de intentar la reclamación amistosa del pago de forma previa a la demanda judicial. A este requerimiento el inquilino podrá responder de dos formas: o abona la cantidad y consigue mantenerse en la posesión del inmueble (sobre todo si le asiste el derecho de enervación, del cual hablaremos en otro artículo) u omite este pago y abandona la propiedad de modo voluntario o forzoso. Si nos encontramos con el primer caso el problema se habrá resuelto, y si por desgracia se trata del segundo habrá que recurrir a los tribunales de justicia para proceder con el desahucio.
El procedimiento judicial de desahucio por impago de rentas
Judicialmente, este procedimiento se trata como uno verbal típico pero con algunas particularidades específicas, que se pueden encontrar en la Ley de Enjuciamiento Civil y que se resumen en las siguientes:
- Se trata de un procedimiento que intenta ser más rápido que uno verbal, y generalmente lo consigue con éxito.
- Incluye dentro la figura de la enervación, por la que el inquilino puede abonar la deuda pendiente y mantenerse en la posesión de la vivienda si no ha habido reclamación extrajudicial previa (de ahí que sea importante cumplir este requisito).
- Finaliza con un lanzamiento o ejecución, que se dará si el demandado pierde el procedimiento o no se presenta sin comunicar al arrendador el abandono de la vivienda.
En conclusión, el procedimiento de desahucio por impago de rentas intenta funcionar como un proceso rápido y abreviado en el que el propietario pueda, demostrando de forma breve indicios de impago (pues es el inquilino quien tiene que demostrar que ha abonado las rentas), recuperar la posesión del inmueble a la mayor brevedad posible. A partir de aquí existe una grandísima amalgama de situaciones diferentes que podrán acelerar o retrasar el desahucio, si bien lo normal es trabajar entre umbrales de 3 a 8 meses. Habida cuenta de dicho tiempo de espera, está claro que lo mejor siempre será intentar llegar a un acuerdo con el inquilino, aunque sea algo que no se consiga con gran frecuencia.
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Álvarez Ramos Abogados
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