El desahucio por precario

El procedimiento que regula el desahucio por precario lo encontramos regulado en el artículo 250.1, 2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000. En la presente entrada vamos a analizar el concepto de precario, su diferencia con la figura del comodato y el propio régimen jurídico de este proceso judicial.

La figura del precario

Esta figura jurídica, cuyos orígenes datan del Derecho Romano, carece de una definición o regulación concreta en nuestros cuerpos legales, dado que durante largo tiempo cayó en desuso (la doctrina estima que desde la Edad Media hasta nuestra actualidad, se trataba de una figura prácticamente desaparecida). Por ello, la labor de delimitación y conceptualización de la misma ha recaído tanto en la propia doctrina como en la jurisprudencia, en especial la del Alto Tribunal.

Partiendo de esta base, entendemos por precario como aquella situación donde un tercero ocupa una vivienda ajena sin título que lo habilite para ello (ya sea por inexistencia, nulidad o pérdida de vigencia) sin abonar ningún tipo de renta o contraprestación a cambio, manteniéndose esta situación en el tiempo por la pasividad, condescendencia o tolerancia de dueño, titular o poseedor mediato.

Debemos matizar que no se trata de una ocupación violenta, realmente es justo al contrario, es el titular del derecho a poseer la finca quien autoriza, mediante su tolerancia a dicha situación, el uso de la misma a otra persona para que la use sin más: sin contrato ni renta, sin plazo determinado ni obligación alguna.

La jurisprudencia ha reconocido de manera reiterada que forma parte de la propia esencia de la figura del precario el uso y disfrute de una vivienda ajena sin pagar ningún tipo de rentas o contraprestaciones, haciendo especial incidencia en que:

“no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler”.

En el mismo sentido se pronunció la Audiencia Provincial de Alicante, el 11 de febrero de 2016 señalando que aunque se abonen durante cierto tiempo los gastos relativos a los suministros de la vivienda, la ocupación del demandado se debe a la liberalidad del propietario, sin que exista ningún título.

Diferencia entre precario y comodato

El comodato se encuentra regulado en el artículo 1741 y siguientes del Código Civil. Según su definición, se trata de un contrato gratuito por el que una parte, conservando la titularidad del bien, cede el uso de la misma a un tercero, para que le de un uso concreto o durante un período de tiempo determinado.

El comodante, por tanto, cede el uso de un bien del que dispone, y el comodatario debe usar la cosa, conservarla y devolverla cuando llegue el momento pactado.

En contraposición, el precario no es un contrato, es una situación de hecho creada a partir de la ocupación posesoria de un bien y la tolerancia del titular de la misma. En este caso no existe acuerdo de uso, ni plazo determinado para su devolución.

Otra gran diferencia existente entre estas dos figuras reside en cuándo se puede solicitar la devolución de la vivienda. En el caso del comodato, salvo caso de extrema urgencia, no se podrá recuperar la vivienda hasta transcurrido el plazo que fue fijado o concluido el uso para el que fue prestada. En el precario, en cambio, podrá solicitarse la devolución en cualquier momento.

El desahucio por precario

En los epígrafes anteriores hemos tratado de explicar el concepto y la diferencia con la figura de mayor similitud que existe en nuestra regulación. Ahora vamos a abordar el procedimiento del desahucio por precario:

Existen diversas situaciones por las que podemos llegar a necesitar instar un procedimiento de desahucio por precario, como pueden ser aquellas donde, por situaciones familiares, cedemos una vivienda desocupada de nuestra titularidad a un tercero para que la use y disfrute durante un tiempo, el olvido (por cualquier motivo) o desconocimiento de que en una de nuestras viviendas existía un arrendamiento que llegó a su fin, no habiendo abandonado el antiguo arrendatatario la vivienda o más recientemente, aquellas entidades bancarias que, dado los miles de pisos vacíos que ostentan, toleran o desconocen la existencia de personas habitándolos.

El problema surge cuando, al solicitar que abandonen la vivienda, los precaristas se niegan a hacerlo. Ante esta situación deberemos acudir a la ley para conocer nuestras opciones.

La acción destinada a la recuperación de la posesión de la vivienda, mediante el desahucio por precario, la encontramos en el artículo 250.1, 2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se trata de un procedimiento especial por razón de materia, que debe sustanciarse por los cauces del procedimiento verbal y que tiene carácter plenario. Esto último quiere decir que las facultades probatorias o alegatorias no están limitadas y que una vez sustanciado, adquirirá el carácter de cosa juzgada.

La acción puede ser promovida por aquellas personas que tengan la posesión real de la finca, ya sea por el título de dueños, o como usufructuarios o cualquier otro derecho real que les confiera la facultad de uso y disfrute de la vivienda.

Los requisitos que se deben cumplir para que prospere la acción de desahucio por precario son los siguientes:

• El demandante debe tener la posesión mediata de la finca, esto es, un título legitimador que le faculte para disfrutarla.
• Posesión inmediata o material por parte del demandado, sin la existencia de título ni contraprestación de ningún tipo.
• Requerimiento de desalojo con un mes de antelación a la interposición de la demanda.

La carga de la prueba va a recaer sobre el precarista, que deberá alegar la existencia de un contrato o justificar que se ha venido abonando el pago de una renta o contraprestación pactada. En este sentido se pronunció el Tribunal Supremo el pasado mes de Octubre de 2017:

“ …la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta Sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada.”

Finalmente, en el caso de que el precarista no consiga justificar su posesión de la vivienda basada en un título legitimador, se procederá a su lanzamiento (desahucio). En caso contrario, si consigue justificar la situación se procederá a su legitimación.

Conclusión

Al procedimiento de desahucio se llega, como hemos visto, por la permisividad o el desconocimiento del poseedor mediato de una finca, quién debe requerir el desalojo antes de instar el inicio del proceso judicial. Es importante mantenernos informados del estado de nuestros bienes o de nuestros potenciales bienes (en caso de herencias o donaciones). Del mismo modo, creemos que el propio contrato del comodato es una opción más segura para prestar bienes inmuebles a conocidos o familiares, dado que al concluir el tiempo estipulado, el comodatario (beneficiario del contrato) tendrá la obligación efectiva de abandonar la vivienda.

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Álvarez Ramos Abogados