En este artículo vamos a ver, al contrario de como ocurre en la mayoría de ocasiones, aquellos casos en los que es el iniquilino el que decide finalizar el contrato de alquiler antes de que este acabe. ¿Tiene derecho a ello? ¿Debe de abonar alguna indemnización al propietario por cancelar el arrendamiento antes de tiempo? Estas y otras preguntas serán las que resolveremos.
El desistimiento del contrato de alquiler
Se trata este de un derecho que se puede encontrar fácilmente en el artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuyo texto dice así:
Artículo 11 LAU:
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Según este artículo, por tanto, el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento siempre y cuando cumpla con los siguientes requisitos:
- Que hayan transcurrido más de seis meses desde que comenzó el contrato. Las prórrogas no reinician el plazo (ya que se consideran renovaciones del mismo contrato) pero si cada año se hace un acuerdo nuevo sí que habría que contar de cero a partir de cada uno.
- Que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. El iniquilino no tiene por qué esperar a que termine cada año de prórroga o a ninguna fecha concreta. Puede irse cuando quiera una vez pasados seis meses, siempre y cuando avise con treinta días de antelación.
- Si las partes pactan en el contrato la indemnización al arrendador, esta deberá de ser abonada. Realmente no se trata este de un requisito como tal, ya que aunque el iniquilino no pague ninguna indemnización (estando obligado según contrato) la comunicación del desistimiento tendrá plenos efectos. Lo único que ocurrirá es que esa cantidad constará como deuda y podrá ser reclamada por el propietario por vía extrajudicial o en los tribunales de justicia.
Las preguntas más frecuentes que siguen de todo lo anterior son las siguientes:
¿Qué pasa si el inquilino desiste del contrato antes de que pasen seis meses?
Se entiende que la comunicación valdrá para considerar el desistimiento como realizado con fecha seis meses y un día, y lo que ocurrirá es que esos seis meses anteriores tendrán que ser abonados de forma íntegra por el inquilino. Es decir, una vez más el arrendatario podrá irse cuando quiera, solo que los primeros seis meses los tendrá que pagar de forma completa.
¿Y si el inquilino avisa del desistimiento pero no con 30 días de antelación?
La mayoría de tribunales entiende que se debe de respetar la intención del inquilino de querer irse cuanto antes, aunque no haya cumplido con el requisito formal. La solución a la que llegan es muy sencilla: aunque no haya respetado el plazo de 30 días se considera que el desistimiento se ha realizado, solo que sus efectos no se dan hasta que pasen esos 30 días de preaviso. Un ejemplo sencillo: si un inquilino avisa con querer desistir del contrato para el día siguiente, tendrá que aguantarse y abonar los treinta días de preaviso como renta normal, sin perjuicio de que pueda decidir libremente si se va o si se queda en la propiedad durante ese periodo.
Con respecto a la indemnización, ¿qué ocurre si no se encuentra expresada en contrato?
El artículo expresa que las partes «podrán pactar» la indemnización, de forma que es algo opcional que solo tendrá lugar si se acuerda expresamente por el propietario y el inquilino. Si las partes no han acordado expresamente someterse a esta indemnización el inquilino no tendrá que abonar nada.
