El hipotecante no deudor

Como adelantamos hace unas semanas, en la entrada relativa al contrato de aval y sus tipos, el hipotecante no deudor es una figura mediante la cual podemos garantizar una obligación de un tercero sin exponer todo nuestro patrimonio. Vamos a ver sus principales características principales:

¿Qué es un hipotecante no deudor?

El hipotecante no deudor es aquella persona que utiliza un bien inmueble del que es propietario para garantizar la deuda que ha contraído un tercero con su acreedor. Es decir, es aquel que pone como garantía su inmueble, pero no es deudor, dado que ni recibe dinero ni tiene obligación de devolverlo.

Si bien es cierto que lo habitual en la práctica es que el deudor sea también el que aporte alguno de sus bienes en garantía, la ley (artículo 1857 del Código Civil) permite disociar estas posiciones, constituyéndose así una garantía por deuda ajena. De esta manera la persona que solicite un préstamo será el obligado a devolver esta cantidad (deudor) mientras que el tercero que constituye hipoteca sobre su inmueble, solo garantiza la obligación en caso de incumplimiento del deudor.

La gran ventaja del hipotecante no deudor frente al avalista reside en que, el primero limita su responsabilidad al bien hipotecado, dejando a salvo el resto de sus bienes, presentes y futuros, mientras que la persona que avala responde con todo su patrimonio habido y por haber, situándose en una posición similar al deudor original.

¿Qué pasa si el acreedor ejecuta esa garantía ante el impago del deudor?

Es importante comentar dos aspectos fundamentales antes de responder a esta pregunta. En primer lugar, los bancos van a intentar que, al firmar la hipoteca sobre nuestro bien para garantizar la obligación del deudor, firmemos también un aval (o garantía personal), por lo que la protección extra que nos confiere esta figura quedaría anulada.

En segundo lugar, el hipotecante no deudor suele hipotecar un porcentaje muy pequeño de su vivienda, como máximo un 20% del valor de tasación de la misma, no obstante esto no significa que no se pueda perder el inmueble.

Una vez aclarado estos dos puntos, llegamos al momento donde el acreedor se dirige contra el hipotecante no deudor exigiéndole el pago, pudiendo llegar a vender el inmueble hipotecado en subasta pública, si no recibe la cuantía adeudada. Como hemos dicho la gran ventaja del hipotecante no deudor es que, en el caso de que con el importe obtenido de esa venta no se llegara a cancelar el total adeudado, no tendríamos ninguna obligación frente al montante restante. Únicamente responde del porcentaje hipotecado de su casa.

¿Y si el que quiebra es el hipotecante no deudor?

En este caso, se debería comprobar si la hipoteca que garantiza la obligación del deudor original es anterior o posterior a embargo que le realicen al hipotecante.

Si la hipoteca es anterior, aunque el inmueble sea vendido por embargos posteriores, la carga hipotecaria se mantendrá, por lo que las personas que lo adquieran, seguirán obligados frente al acreedor de la misma manera que los anteriores propietarios.

Si los embargos fueran anteriores a la constitución de la garantía, el derecho del acreedor quedaría relegado a un segundo plano, pudiendo incluso perderse, por lo que será extremadamente complicado que, salvo fraude o grave error, se aceptara como garante a una persona embargada.

Características principales

Para poder ser hipotecante no deudor, debemos tener la capacidad de hipotecar el inmueble, es decir, tanto la capacidad personal para realizar la acción, como la propiedad del bien en cuestión.

Como hemos dicho, es extremadamente extraño que un banco o prestamista (acreedor en general) esté dispuesto a aceptar como garantía un bien previamente hipotecado o sobre el que exista algún tipo de carga, por lo que nos exigirán que las cancelemos.

Una vez constituida la garantía, estaremos obligados (como en cualquier préstamo hipotecario) a conservar el inmueble. En concreto, se nos va a exigir que lo tengamos asegurado, constando como beneficiario de la póliza la entidad financiera.

En cuarto lugar, hay que recordar que para hipotecar una finca, debemos tasarla y realizar la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. Ambas acciones conllevan un costo extra.

También debemos saber que, en el caso de que ejecuten la hipoteca del inmueble garantista, el hipotecante no deudor se subroga en las acciones que la entidad financiera pudiera tener contra el deudor, permitiéndonos reclamarle a este el importe pagado hasta recuperar lo perdido.

Finalmente, el hipotecante no deudor hipoteca un inmueble de su propiedad, lo cual quiere decir que dicho inmueble contará con una carga real. Esta situación nos puede influir a la hora de:

• Vender el inmueble: Lo normal será que nos exijan la cancelación de la hipoteca, si bien es posible que el comprador acepte la situación con una rebaja importante del precio de venta.
• Constituir una hipoteca: Dado que el inmueble ya está gravado, salvo que el valor del mismo sea muy grande, se nos va a exigir que liberemos la primera hipoteca para poder constituir una nueva.

Diferencia con el aval

Como viene recogido en la entrada relativa al contrato de aval, el avalista garantiza la obligación con todos sus bienes presentes y futuros, sin embargo al no hacerlo con ninguno de manera específica, no se inscribe ninguna garantía real en el Registro de la Propiedad que surta efectos frente a terceros, como si sucede con la figura del hipotecante no deudor.

De esta manera, el avalista no tiene limitaciones (excepto aquellas que constituyan delito) para proceder a la venta o a la constitución de cargas reales sobre sus bienes.

Otra diferencia que estimamos fundamental es que la condición de avalista es heredable, por lo que podríamos encontrarnos con que, al recibir una herencia, recibamos, igualmente, la obligación de hacer frente a una deuda, si el deudor no respondiera de ella.

Conclusión

Por sus características, estimamos que la figura del hipotecante no deudor es mucho más segura para el tercero, a la hora de garantizar una obligación. Si queremos ayudar a una persona de nuestro círculo sin arriesgarnos a perder todo nuestro patrimonio actual y futuro, la solución perfecta se encuentra en esta modalidad.

—

Álvarez Ramos Abogados

Más información: abogados de derecho bancario