El impuesto de plusvalía municipal

En pleno debate acerca de su constitucionalidad, analizamos en este artículo uno de los impuestos más polémicos y criticados por el contribuyente, sobre todo en tiempos de crisis como los actuales en los que las ventas de inmuebles con pérdidas están a la orden del día. Hablamos del impuesto de plusvalía y así es como funciona.

[ACTUALIZACIÓN: Una vez ha sido probada la ilegalidad del impuesto en algunos casos por el Tribunal Constitucional, hemos realizado un nuevo artículo en el que explicamos cómo proceder con la reclamación a la Administración Pública. Se puede encontrar aquí.]

Como todos los impuestos que se encuentran delegados a los municipios (son los siguientes: IBI, IVTM, IAE, ICIO y el presente), el impuesto de plusvalía se recoge en el Real Decreto 2/2004 de 5 de marzo por el que se aprueba la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En sus artículos 104 y siguientes y bajo su verdadero nombre de “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU) se puede encontrar toda su normativa al respecto.

Funcionamiento del impuesto de plusvalía

En teoría, la idea del impuesto es la de gravar el beneficio que adquiere toda persona cuando por el simple paso del tiempo los terrenos que tiene se revalorizan y aumentan su valor. Hay que tener en cuenta que cuando una persona adquiere una vivienda no sólo adquiere el edificio sino también el terreno sobre el que está construido, de forma que si dicho terreno aumenta de valor la administración lo entiende suficiente como para cobrar su parte. La polémica surge cuando se entiende que ese incremento del valor es siempre automático y sin tener en cuenta las circunstancias reales del inmueble.

De esta forma, el impuesto se va acumulando de forma automática por cada año en el que el propietario ha utilizado el terreno, y se debe de abonar entero en el momento en el que se transmite junto con el resto del inmueble. Las transmisiones que dan lugar a pagar el impuesto son dos: por herencia (estará obligado al pago el heredero que adquiera el inmueble) o por venta (estará obligado al pago el vendedor del inmueble). En el resto de casos, como por ejemplo en la adquisición por separación o divorcio, no causará efectos este impuesto.

Tampoco se deberá de pagar en ningún caso si el inmueble tiene carácter rústico y no urbano.

El funcionamiento matemático del impuesto se puede obviar, ya que si se quiere conocer lo que se debe de pagar hay herramientas municipales que generalmente resuelven muy bien el problema. La página web del Ayuntamiento de Málaga para calcular la plusvalía de sus inmuebles sirve muy bien de ejemplo de ello. Si aun así se quiere conocer de forma resumida cómo funciona el impuesto, los pasos para entenderlo son los siguientes:

• En primer lugar, es necesario determinar el valor del terreno (únicamente del terreno) en el primer año de su uso por la persona obligada al impuesto. Se podrá hacer visualizando el pago del IBI de ese año o a través de los datos que aparecen en la escritura pública de compra del inmueble.
• En segundo lugar, se incrementa ese valor de forma anual en la cuota que determine el ayuntamiento donde esté localizado el inmueble, que aproximadamente abarcará desde un 3% hasta un 3,7% del total como máximo. Este incremento se realizará de forma automática por todos los años que medien hasta que se transmita el piso.
• Por último, una vez se conocen los años en los que el propietario ha disfrutado del terreno, se aplica el tipo de gravamen. Será un porcentaje a elegir por el ayuntamiento que no podrá nunca exceder del 30% del valor incrementado anualmente.

Caso de ejemplo

Imaginemos un inmueble que, tras veinte años de propiedad, se quiere vender a un tercero por el valor que sea. Los pasos que se deberán de hacer para calcular el valor de la plusvalía serán los siguientes:

• Primero, determinar el valor del terreno en el momento en el que se compró; es decir, hace veinte años. En este caso supondremos que es de 10.000 euros.
• Segundo, aplicar el incremento total por cada año procedente. En este caso habrán pasado veinte años, que a un incremento del 3% cada uno resulta en un aumento del 60% (3% x 20 años) en el valor originario del terreno. La base imponible del impuesto será de 10.000 euros incrementado en un 60%: 16.000 euros.
• Tercero, aplicamos el tipo de gravamen, presumiblemente al 30% de la base imponible. El resultado de ello determina lo que habrá que pagar de forma total por el impuesto de plusvalía: 4.800 euros.

Como se puede ver, la información más importante que aparece a partir de todo esto es la de desmentir una idea muy localizada en el contribuyente. Al contrario de lo que se piensa, ni el valor en el que se compró el inmueble ni el valor en el que se vende forman parte de la ecuación para calcular el impuesto de plusvalía. En este caso habría dado igual que el inmueble se vendiese por 600.000 euros o por 100.000. Únicamente son relevantes el valor del terreno en el momento de comprarse el inmueble y el transcurso de años hasta su transmisión.

Otro punto importante es que no se debe de confundir este impuesto con la “plusvalía” que se debe de declarar en el Impuesto de la Renta cuando se vende un inmueble por un valor más alto que el adquirido. No se trata esa plusvalía de un impuesto independiente como el que estamos analizando, sino más bien una parte del Impuesto de la Renta que se declara como cualquier otra adquisición de dinero corriente.

Conclusión

Esperamos que con esta breve explicación la gente conozca de una mejor forma este impuesto tan característico. La polémica que sufre desde hace ya tanto tiempo se explica sola: como el precio de venta no influye en el cálculo, se puede dar la posibilidad de que una persona venda su casa perdiendo dinero y tenga aun así que pagar el impuesto. En el caso de ejemplo que hemos utilizado dará igual que el inmueble se venda por 50.000 euros y se pierda dinero o que se venda por 150.000 y se gane. La cantidad a pagar por el impuesto de plusvalía será siempre la misma: 4.800 euros.

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Álvarez Ramos Abogados

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