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Embargo de bienes y subasta pública

embargo de bienes
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El embargo de bienes y derechos nace, de manera general, como consecuencia de una obligación de crédito no satisfecha por un tercero deudor. Ante esta situación, deberemos acudir a sede judicial a subsanar la situación mediante el oportuno procedimiento judicial. En esta entrada vamos a analizar el procedimiento de embargo de bienes o derechos de terceros deudores, así como la subasta pública de bienes inmuebles:

Sentencia condenatoria y embargo de bienes

La realidad, como mencionábamos, es que incluso contando con una sentencia condenatoria a nuestro favor, el obligado al pago, muchas veces, se niega a cumplirla, por lo que nos vemos obligados a instar un procedimiento de ejecución judicial de la sentencia.

El artículo 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC en adelante) recoge la necesidad de esperar un plazo de 20 días desde la firmeza de la sentencia, antes de ejecutarla. Este plazo se otorga al deudor para que cumpla, de manera voluntaria, con lo estipulado por el fallo judicial.

Si transcurrido este periodo, el deudor continúa con su actitud elusiva, podremos iniciar la ejecución, la cual se va a hacer por la cantidad debida, aumentada por los intereses legales vencidos, así como un 30% de la citada cantidad, presupuestada para cubrir las costas, intereses y gatos de ejecución, sin perjuicio de una posterior actualización.

Otro problema habitual que encontramos en los procedimientos de embargos de bienes es la desinformación: el acreedor suele desconocer que bienes o derechos tiene en propiedad el tercero deudor y el estado de los mismos (posibles embargos por otras deudas…).

Por este motivo, con la demanda ejecutiva se puede solicitar al Juzgado que, a través del Punto Neutro, acceda a la información patrimonial del obligado, adjuntándonos la lista de bienes y derechos que consten a su favor.

Embargo de bienes. Reglas de prelación

El embargo de bienes es, básicamente, una medida cautelar que se adopta judicialmente para asegurar el pago, ante una sentencia condenatoria. De esta manera, ya sea reteniendo dinero o inscribiendo un embargo, se impide que el deudor pueda disponer de sus bienes y derechos patrimoniales y económicos, quedando el montante afecto a satisfacer la deuda objeto del procedimiento.

El artículo 592 de la LEC dispone los criterios en orden a la traba de bienes del tercero deudor:

– Si acreedor y deudor no hubieren pactado otra cosa, dentro o fuera de la ejecución, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado.

– Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden:

1.º Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.

2.º Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.

3.º Joyas y objetos de arte.

4.º Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.

5.º Intereses, rentas y frutos de toda especie.

6.º Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.

7.º Bienes inmuebles.

8.º Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.

9.º Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.

Junto a este orden de prelación, existen otras normas que deberán ser tenidas en cuenta a la hora de realizar un embargo de bienes. Entre ellas encontramos las siguientes:

  • Los embargos de bienes o derechos deben ser siempre proporcionales a la deuda que se reclama. Mientras podamos embargar bienes que ocasionen menores perjuicios o que se ajusten mejor al montante económico adeudado, deberemos recurrir a ellos.
  • Existen bienes inembargables (art. 605 a 608 LEC). Entre ellos encontramos los declarados inembargables por ley, aquellos instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión del deudor, alimentos…
  • Al embargar sueldos o pensiones, deberemos tener en cuenta que solo pueden embargarse las cantidades que superen el Salario Mínimo Interprofesional, y estas, solo lo serán en un porcentaje fijado legalmente.
  • También es importante saber que si se generan nuevas deudas se podrá ampliar la ejecución. Si se obtienen nuevos bienes por parte del deudor, se podrá proceder a la mejora del embargo. Y si aumentan los gastos y costas procedimentales, se aumentará el importe a ejecutar con los mismos.

Embargos de Bienes Inmuebles

La traba realizada por mandato judicial sobre bienes inmuebles, no transmite la titularidad del bien al acreedor, si no que se realiza para garantizar el cobro futuro de una cantidad económica adeudada.

Este embargo faculta al acreedor a proceder a la venta del citado bien en subasta pública, pudiendo adueñarse de las cantidades percibidas hasta cubrir la deuda total y devolviendo a su dueño el resto.

Como hemos mencionado, siempre que se respeten las normas de prelación, menor perjuicio ocasionado y proporcionalidad, si el acreedor tiene constancia de la existencia de un bien inmueble, cuya titularidad pertenezca al deudor, podrá solicitar al Juzgado que proceda a la traba de un embargo del mismo.

El embargo del bien inmueble debe decretarse por la autoridad administrativa o judicial competente, no pudiendo imponerse por voluntad del acreedor. Una vez decretado por la autoridad, esta lo comunicará al Registro de la Propiedad correspondiente, con el fin de dejar anotado el embargo, dando publicidad ante terceros.

Finalmente, tras la designación de los bienes embargados, se procedería a la ejecución de los mismos. En el caso que nos ocupa, bienes inmuebles, en primer lugar se tasarían los bienes para su posterior venta en subasta pública, buscando así satisfacer las cantidades adeudadas.

Conclusión

Existe la posibilidad de que un tercero que nos adeuda una cantidad se niegue a satisfacer dicha deuda. Sin embargo la ley cuenta con medidas suficientes para subsanar este problema, desde los procedimientos declarativos hasta los de ejecución. El embargo de bienes es un tema complejo, cuya regulación completa podéis encontrar en los artículos 584 y siguientes de la LEC.

Para no alargar esta entrada, hemos decidido que será la semana que viene cuando explicaremos el procedimiento de Subasta Pública de bienes embargados.

Álvarez Ramos Abogadosabogados de inmobiliario

10 Comentarios

  1. rafael 17 julio, 2021 Responder

    Buenas noches

    Si me adjudico una vivienda en subasta por ejecución de una hipoteca (cantidad reclamada 200.000), por 150.000 €, y no tiene más cargas, qué pasa con los 50.000 que se adeudan?, los asumo yo? Esa hipoteca que es la que se ha ejecutado se cancela y se puede eliminar sin más del registro al escriturar yo a mi nombre?

    Gracias

  2. Maria 12 julio, 2021 Responder

    Hola, quiero comprar un piso de banco, cuando pedí la nota simple le dice propietarios una persona física con deuda de hipoteca a la Ciaxa, según lo que 8ndica la inmobiliaria el propietario es el banco laCaixa pero no lo dice en la nota simple, además hay un embargo con el ay7ntamiengo por 5000 euros, ahora yo lo compraré con hipoteca de otro banco, tengo dudas xq número está a nombre,bree del banco o indique que ha embargado , ahora tengo que esperar que primero embargue y luego me lo venda ? Qué documento debo pedir para saber que el que tiene el derecho de vender es la Ciaxa

  3. andres 13 junio, 2021 Responder

    Hola. Haber si alguien me saca de dudas, se me debe una deuda muy grande y tengo embargado una finca a mi deudor, ahora me ha puesto un perito el juzgado para tasarla y luego ponerla en subasta!! Mi pregunta es me la puedo quedar yo antes de que el juzgado la ponga en subasta para yo poder subsanar mi deuda? Y otra cosa también tiene una hipoteca me tengo que hacer cargo yo de ella? Y si no se va a subasta, por cuanto va subasta por el peritaje o por el valor castastral?

    • Buenas tardes Andrés.

      Tratándose de un asunto importante le recomiendo que se ponga en manos de un abogado, sea nosotros u otro despacho, para tratar su asunto. Merece la pena que alguien le revise la documentación en condiciones y pueda ofrecerle conclusiones seguras. Nosotros con la poca información y nula documentación de su caso no podemos darle mucho.

      En cualquier caso y por responderle alguna de sus dudas, en principio si la oferta suya es buena y se entiende que puede igualar o mejorar la obtenida mediante subasta los tribunales lo pueden valorar, pero lo general es que se acuda a subasta. Allí podrá usted junto al resto de postores pujar por la propiedad haciéndose pagar su deuda. En cuanto a la hipoteca, si la vivienda se subasta con hipoteca no está obligado a pagar el préstamo pero si no lo hace y el deudor impaga el banco ejecutará la vivienda. De forma que aunque en teoría no, en la práctica sí debe de considerarla con importancia.

      Un saludo.

  4. Miguel 9 junio, 2021 Responder

    Buenos días, voy a comprar una casa subastada en subasta publica y comprada por un fondo.
    Esta finca que quiero comprar puede traer deudas, hipotecas pendientes , concurso de acreedores… que se me exijan a mi como nuevo comprador de la finca al Fondo de inversión.

    Me dicen que las fincas que provienen de subastas públicas no acarrean deudas pasadas a los nuevos compradores, pues provienen de subastas públicas…yo no sé qué pensar, pues no puedo pedir nota simple porque aunque el fondo ha pagado la subasta todavía el juez no ha otorgado la titularidad al Fondo y por tanto el fondo no ha podido registrar la finca a su nombre en el registro de la propiedad.

    • Buenas tardes Miguel.

      Que la finca tenga o no cargas dependerá de muchos factores, entre los que el más importante es si existen o no deudas anteriores a la que origió la ejecución y subasta. Si existen estas deudas en principio se mantienen, de forma que el adquirente por subasta no podría evitarlas. En estos casos es imprescindible pedir nota simple. Que aún no esté registrada a nombre del fondo no quiere decir que no se pueda encontrar con los datos registrales a nombre del anterior dueño.

      Un saludo.

  5. María José 10 abril, 2021 Responder

    Buenos días ,el pasado año con un contrato de compra y venta compramos una propiedad 2020 para firmar escrituras febrero 2021 ,no se dio nada de dinero ,señal etc porque los propietarios una sociedad así lo quisieron ,yo tengo la posesiones.,el problema es que en febrero aparece como propietario el estado español y yo no consigo hablar con la Sociedad a la que quería comprar ,qué puedo hacer ? Yo ya hice muchas mejoras pensando que escrituraría sin problemas y ahora no sé donde ir para poder comprar el inmueble que es la finalidad ,gracias .
    Un saludo .

    • Buenos días María José.

      Aunque tenga la posesión y como imagino que sabe, si no ha escriturado la propiedad ni está a su nombre en el Registro de la Propiedad no puede considerarse como propietaria. Tampoco puede, por desgracia, alegar ningún derecho de preferencia sobre el inmueble por haber estado cerca de comprárselo a la sociedad. Podría intentar solucionar este asunto de dos formas:

      Uno, acudiendo al propietario según registro y planteando su interés en comprar el inmueble, sabiendo que no todo el acuerdo al que llegase con la anterior empresa en cuanto a precio y demás no es vinculante.
      Dos, acudiendo a la sociedad vendedora y reclamando las cantidades por los daños sufridos al no proceder finalmente con la escritura de compraventa, estando ello pactado.

      El asunto en cualquier caso no parece sencillo. Si quiere que le ayudemos escríbanos o llámenos e intentamos buscar alguna solución.

      Un saludo.

  6. Cristina 26 diciembre, 2018 Responder

    Buenos días,

    Al quedar desierta una subasta de inmuebles del Ayuntamiento, pueden hacer venta directa? No se si la ley es distinta en cada Comunidad, en este caso es Galicia.

    Buen día

    Atentamente

    Cristina

    • Miguel Álvarez Ramos 27 diciembre, 2018 Responder

      Buenos días Cristina.

      Sí es posible. Hay que tener en cuenta que la normativa de las subastas de las administraciones públicas se rigen por otra legislación que no tiene por qué coincidir con la civil. Podrás encontrar más información en este enlace.

      La ley no es distinta en cada comunidad para este tipo de asuntos.

      Un saludo.

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