Nuestro Código Civil establece en el artículo 392 la definición de “Comunidad de propietarios”, esto es aquella situación en la que una cosa o derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Esta situación de copropiedad o condominio puede ser difícil de mantener en el tiempo y por ello, la ley nos dota de una solución, la llamada acción de división de la cosa común o “Actio communi dividendo”:
¿Qué es la acción de división de la cosa común?
Como se ha mencionado en la introducción, la acción de división de la cosa común es una herramienta que nos confiere nuestra legislación para acabar con aquellas situaciones donde existe más de un propietario sobre un mismo bien o derecho. Por citar algún ejemplo, los casos más habituales de copropiedad son aquellos donde un determinado terreno o inmueble forma parte de una herencia o de un matrimonio sujeto al régimen de gananciales.
¿Cuándo se puede utilizar la acción de división de la cosa común?
Nuestro legislador previó esta situación como una fuente de conflictos, dados los diferentes intereses que pueden surgir o las situaciones diferentes de nuestros devenires diarios. Por este mismo motivo, el Código Civil, establece en su artículo 400 que “Ningun copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común”.
La facultad de solicitar la división es, por tanto, indiscutible e incondicional para cualquier copropietario. Al mismo tiempo debemos entenderla como irrenunciable, por estimarse de orden público e imprescriptible (artículo 1965 del Código Civil).
Sin embargo, debemos matizar esta aseveración, el propio artículo 400, permite la limitación temporal del uso de la acción de división de la cosa común: “Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.
En un sentido similar, el testador puede excluir unilateralmente la división de la herencia dejada a sus coherederos, amparado en lo dispuesto en el artículo 1056 del Código Civil.
No obstante lo anterior, la jurisprudencia ha admitido en diversas sentencias la posibilidad de que un comunero pueda ejercitar la acción de división de la cosa común instando la venta en subasta a pesar de la existencia de un pacto de indivisión.
Iniciación del procedimiento de división
Para proceder a la división de la cosa común, los copropietarios disponen de dos procedimientos extrajudiciales (por acuerdo entre los mismos o mediante el uso de la figura del arbitraje) y el procedimiento judicial.
La división judicial se ejercitará mediante acción procesal en procesos declarativos seguidos en función de la cuantía, al no tratarse de un procedimiento calificado por nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como “especial” (artículos 249 y 250). Si el bien objeto del pleito excede en valoración los seis mil euros, se continuará por los cauces del juicio ordinario, en caso contrario estaremos ante un juicio verbal.
El siguiente paso será atender a la divisibilidad de la cosa. Si la cosa fuese divisible, se realizará una división material adjudicando partes o porciones a cada copropietario. En una situación similar se estará si hablamos de edificaciones susceptibles de constitución de propiedad horizontal.
En caso contrario, cuando la cosa fuera indivisible físicamente o si su valor resultara gravemente mermado tras la división o resultara inservible para el uso al que se destina una vez dividido (indivisibilidad jurídica), se efectuará una división económica, la cual se podrá realizar mediante la venta y reparto del montante económico o bien adjudicando la cosa a uno de los copropietarios y que sea este quien indemnice a los demás en función de sus respectivas cuotas.
Finalmente cabe mencionar que, conforme a lo recogido en el artículo 403 del Código Civil, “los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a que se verifique sin su concurso, aunque no podrán impedirla. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez”.
Efectos de la división de la cosa común
- Los copropietarios, aún tras la división, siguen obligados a responder (respecto al resto de ellos) de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados.
- “La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad (art. 405 C.C.).
- En lo concerniente al derecho de uso, la división no extingue tal derecho, sin embargo el tercero adquirente no va a quedar vinculado por el mismo salvo que se encuentre inscrito en el Registro correspondiente.
- Los terceros afectados podrán impugnar la división realizada en fraude o cuando esta se haya realizado a pesar de su oposición.
Conclusión
Nuestro ordenamiento siempre ha previsto la situación de copropiedad como algo incidental y temporal, como ya lo hacían sus ascendientes romanos, por este motivo nos ha provisto de una herramienta para solventar dicha situación, la acción de división de la cosa común.
Como se ha mencionado, no se puede obligar a un comunero a mantener la copropiedad aun existiendo pacto de indivisión, sin embargo ejercitarla va a conllevar una serie de efectos judiciales y extrajudiciales. Deberemos estudiar con detenimiento de qué manera queremos proceder, pues a veces un sencillo acuerdo entre las partes nos puede ahorrar muchos dolores de cabeza.
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