Seguimos nuestra serie de artículos sobre derecho de arrendamientos con este texto en el que hablamos de uno de sus conceptos más relevantes y frecuentes en los tribunales de justicia: la enervación del desahucio en el alquiler de vivienda.
¿Qué es la enervación del desahucio y como se ejercita?
La enervación del desahucio es un derecho del arrendatario que le permite, a cambio de cumplir varios requisitos, evitar el desahucio judicial de la vivienda que tiene alquilada. Se trata de un derecho que se encuentra recogido en el artículo 22.4 y 440.3 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, y las condiciones para que se aplique son las siguientes:
- El contexto debe de ser el del procedimiento de desahucio por impago de rentas, no pudiendo realizarse en casos de desahucio por precario o expiración de plazo contractual.
- El arrendatario debe de abonar todas las cantidades adeudadas, poniéndose al corriente de pagos de forma completa.
- El mismo arrendatario solo puede enervar una vez en cada contrato. Los segundos y posteriores intentos de enervación no tendrán ningún efecto.
- El arrendador no debe de haber impedido la enervación (lo veremos en el siguiente punto).
A efectos de ejercitar la enervación del desahucio el arrendatario tendrá que enviar un escrito al juzgado solicitándolo junto a la documentación que acredite que ha abonado la deuda y puesto al corriente de pagos. Para esto último bastará consignar las cantidades en el juzgado o hacer una transferencia bancaria a la cuenta del arrendador. Todo ello, eso sí, se tendrá que hacer en un plazo máximo de diez días desde que se reciba el escrito de demanda.
Realizado lo anterior, el juzgado archivará el procedimiento de demanda de desahucio procediendo las partes a seguir con su contrato como si no hubiera ocurrido nada. Las costas judiciales del procedimiento las deberá de abonar el arrendatario salvo que consiga demostrar que no pagó por su culpa (por ejemplo, el propietario cambió la cuenta bancaria sin avisarle y no le comunicó ninguna nueva). En cualquier caso deberán de ser unas costas judiciales algo más pequeñas que las ordinarias, teniendo en cuenta que solo se habrá tramitado una parte del procedimiento.
¿Cómo puede el arrendador impedir la enervación del desahucio?
Si el arrendador quiere impedir la enervación del desahucio, bastará con que envíe una reclamación extrajudicial al inquilino requiriéndole al pago pendiente antes de interponer la demanda. La comunicación deberá de ser fehaciente, lo cual quiere decir que deberá de realizarse de forma que se pueda demostrar la entrega al inquilino (de forma general un burofax con acuse de recibo es lo más cómodo en este sentido). Transcurridos 30 días desde la recepción de la comunicación por el inquilino el arrendador podrá demandar sin temor alguno a que el inquilino pueda enervar el desahucio.
En algunos casos de este tipo de procedimientos el arrendador descubre que el inquilino no recoge ningún burofax, desentendiéndose completamente de cualquier tipo de reclamación de pago. Si esto ocurre el arrendador tendrá que esperar a que el servicio de mensajería le informe de la no posibilidad de entrega por ningún medio (ni recogida del aviso correspondiente por parte del inquilino) para que, con dicho documento y transcurridos 30 días por si acaso, pueda proceder a demandar judicialmente.
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