La nulidad del contrato de compraventa

nulidad del contrato de compraventa

La compraventa es el contrato más importante de nuestro ordenamiento jurídico. Lo realizamos de manera tan cotidiana que terminamos obviando los aspectos básicos de formalización del msimo e incluso las consecuencias jurídicas derivadas del contrato. Es importante conocer los preceptos legales dispuestos al efecto, dado que, si no los respetamos, podremos incurrir en alguna causa de anulabilidad, inexistencia o nulidad del contrato de compraventa:

Invalidez de los contratos

En nuestro ordenamiento jurídico encontramos referencias a diferentes figuras cuyo nexo de conexión es la ineficacia de los contratos realizados, llegando incluso a ser confundidas por la similitud existente entre las mismas.

Entendemos por ineficacia de los contratos aquellos casos donde estos no llegan a desplegar todos los efectos para los que estaban destinados. Entre los más comunes encontramos la inexistencia, la anulabilidad y la nulidad del contrato de compraventa.

Inexistencia del contrato

Este concepto encuentra su origen en Francia, en una época donde las causas de nulidad no se encontraban tasadas, viéndose, por ello, obligada la doctrina a elaborar un término donde pudieran tener cabida los defectos de la compraventa no incluidos en la ley. Actualmente nuestro Alto Tribunal define la inexistencia de los contratos como sigue:

“Aquellos actos o negocios jurídicos y contractuales a los que le falta algún elemento sustancialmente básico”.

La Audiencia Provincial de Madrid, en julio de 2013 diferenció entre nulidad o inexistencia. Según el criterio mostrado en la Sentencia de la fecha mencionada, la inexistencia se produce cuando no concurre alguno de los requisitos del artículo 1261 del Código Civil (Consentimiento de los contratantes, objeto cierto, causa de la obligación).

La nulidad, en contra, se dará cuando se celebre contraviniendo una norma imperativa o prohibitiva, salvo que la misma señale un efecto diferente. Artículo 6.3 Código Civil.

Anulación del contrato de compraventa

Se trata de aquellos contratos o negocios jurídicos que, reuniendo todos los requisitos esenciales para perfeccionarse, es ineficaz por tener alguno de los vicios recogidos en el artículo 1300 del Código Civil.

La anulabilidad, cuya acción tiene un plazo de caducidad de cuatro años, está enfocada a proteger a una de las partes del contrato (aquella que ha sufrido los vicios de capacidad o de voluntad).

Si concurre en alguna de las partes una o varias de las causas de anulabilidad recogidas en el artículo 1265 del Código Civil, podrá alegar esta situación para anular, con efectos retroactivos, el contrato. También quedará en su mano la opción de subsanar la causa del vicio del contrato, para posteriormente convalidarlo.

Artículo 1265

Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.

De la lectura de este precepto, podemos concluir que el legislador busca que el consentimiento contractual sea prestado bajo una total libertad del individuo, siendo consciente de sus actos y de las consecuencias jurídicas del msimo.

Nulidad del contrato de compraventa

Como en cualquier otro contrato, las circunstancias pueden dar lugar a la nulidad del contrato de compraventa. La nulidad es aquella imperfección del contrato que impide que este produzca sus efectos.

Un contrato, según el Código Civil, será nulo cuando falte alguno de los elementos esenciales de su formación o cuando se haya celebrado en contra de la normativa vigente:

  • Falta de elementos esenciales en la formación del contrato: Según el artículo 1261 del Código Civil, para que exista contrato debe existir consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación (Como hemos visto anteriormente, estas circunstancias se achacan, actualmente y según jurisprudencia, a la inexistencia del contrato, en lugar de a la nulidad absoluta).
  • Del mismo modo, el artículo 6.3 del citado Código establece que los contratos celebrados en contra de normas imperativas o de prohibiciones legales será nulas de pleno derecho.

Si concurre cualquiera de estas situaciones, la compraventa (cualquier negocio jurídico, en realidad) quedará privada de eficacia jurídica, no produciendo efecto la relación contractual.

Por este motivo las partes quedarán obligadas a deshacer los movimientos realizados de bienes y derechos, volviendo a la situación originaria.

La acción de nulidad es imprescriptible, pudiéndose ejercitar en cualquier momento.

En cuanto a si la nulidad afectará a terceros, la respuesta es que sí pero con matices. La obligación de restitución de la cosa afectará a terceros adquirentes siempre que sean demandados. No obstante, si se cumplen los requisitos recogidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria o el 464 del Código Civil (adquisición a título oneroso y de buena fe), los terceros adquirentes quedarán bajo la protección que brindan los citados artículos.

Rescisión de los contratos de compraventa

En aquellos contratos donde se cumplen todos los requisitos desde el principio de la relación contractual, pero existe un daño a alguna de las partes contratantes, o incluso terceros, puede darse la acción rescisión contractual, como forma de cesar la eficacia del contrato. Esta acción podrá ejercitarse de manera unilateral, siempre que una ley lo permita y producirá la ineficacia del contrato de compraventa.

Conclusión

En nuestra realidad contemporánea la realización de contratos de compraventa es tan habitual que puede darse alguna situación de inobservancia de los preceptos legales, lo que conllevaría que la relación contractual se encontrara aqueja de alguna de las circunstancias que dan lugar a su nulidad, inexistencia o anulabilidad. Por ello, nunca está de más conocer dichas situaciones y los efectos que pueden producir sobre el contrato suscrito. Si tras estudiar su situación precisa de un abogado de compraventa de inmuebles en Málaga, puede contactar con nosotros a través de este enlace.

Álvarez Ramos Abogados

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7 Comentarios

  1. Benjamin Ortiz 11 julio, 2020 Responder

    Buenas tardes, si una propiedad adquirida con su respectivo contrato compra-venta después de 6 años y no tener escritura, ¿pueden anularlo?

  2. Giselle ivana 28 febrero, 2020 Responder

    Buenos dias, se puede anular un contrato de compraventa, si el comprador lo solicita luego de 12 meses de incumplimiento, como ser falta de pago? Y él mismo exige que se le devuelva el anticipo que dio en el momento de la firma de contrato.

    • Buenos días Giselle.

      Sí, en general es posible. Y una de las razones principales puede ser el incumplimiento en la obligación de pago. Que en su caso concreto haya posibilidad de ello o no es algo que no le podemos decir sin ver la documentación ni conocer más información concreta del asunto. Si quiere escríbanos a [email protected] y le ayudamos con ello.

      Un saludo.

  3. CARLOS 6 diciembre, 2019 Responder

    Hola, buenos días. Intervenimos en representación de la propiedad en una gestión de venta . Los propietarios , uno ejerciendo la tutela de su hermano discapacitado nos autorizó a la firma y gestión de las arras, así como la firma de las mismas en su representación. No estábamos al corriente de la obligatoriedad de la autorización del juez para la venta de patrimonio del incapaz por lo que la gestión, caso de autorizarse se retrasaría el tiempo que los ritmos de la justícia impongan. El caso es que los compradores, como provisionalmente querían vivir en la finca y no se les autoriza, «a la tremenda» han iniciado actuaciones para reclamar las arras duplicadas por incumplimiento del contrato. Nosotros no hemos dicho en ningún caso que nos negamos a la venta, solo que debemos esperar a la autorización judicial caso de que ésta acontezca. Asimismo nos hemos brindado a devolver las arras, posponiendo cualquier actuación a poder intervenir tanto tutor, como tutelado en la venta como vendedores legalmente autorizados. Podemos instar la nulidad del contrato en base a que el tutor, desconociendo su capacidad total para comprometer nada que tuviera que ver con la enajenación onerosa del inmueble familiar ? Agradeceré alguna orientación. Gracias. (agradecido por su artículo, atentamente. Carlos López>)

    • Miguel Álvarez Ramos 6 diciembre, 2019 Responder

      Buenas tardes Carlos.

      Para darle una respuesta un poco más segura tendríamos que ver el contrato de arras que se firmó en su día, pero así de primeras puedo decirle que mi opinión profesional (y la de un juez bien podría ser otra, porque el caso no es sencillo) es que los compradores tienen pleno derecho a exigir las arras. Como bien sabrán la única forma de evitar el pago de las arras si el contrato finalmente no se lleva a cabo en la fecha acordada (que imagino que existe en el acuerdo escrito) es por causas no imputables a la parte que incumple. El no contar con la autorización legal que corresponde no es, a mi modo de ver, una causa que no sea imputable a los vendedores en este caso. Y veo difícil que un juez piense en contrario en este sentido.

      Desde el punto de vista de los compradores, los tribunales pueden concluir fácilmente que firmaron el contrato de arras para asegurarse la compraventa en una fecha dada; y que por lo tanto el incumplimiento de ese contrato les origina unos perjuicios y problemas que deben de ser indemnizados mediante la devolución de sus arras y su pago doble. Ustedes les ofrecen esperar, pero si en el contrato la fecha estaba clara ellos tienen pleno derecho a no hacerlo y exigir o bien la compraventa o bien, y si no se puede lo anterior, el pago de las cantidades que correspondan.

      Tampoco vemos la posibilidad de acudir por la vía de la nulidad del contrato de arras, por vicio en el consentimiento derivado de error. La idea no parece mala, pero tiene dos obstáculos principales en vuestro caso: el error del que habla el Código Civil es de hecho, no de derecho; y dicho error, en caso de considerarse, debería de ser excusable por parte de quien lo comete. Por todo ello y por desgracia, solo puedo decirles que a salvo de una mejor revisión del asunto veo vuestra posición muy complicada.

      Un saludo.

      Miguel Álvarez

  4. Gabriel Morales 22 agosto, 2019 Responder

    Me puede indicar que pruebas se pueden practicar para la nulidad de un contrato simulado de compraventa, por cuanto un sobrino le hace imprimir la huella digital a una persona de 86 años y se demandó la nulidad del contrato por simulación

    • Buenos días Gabriel.

      La Ley de Enjuiciamiento civil permite en este tipo de casos, como en todos los demás, cualquier prueba válida y admitida en derecho, como pueden ser testigos, documentos, grabaciones, peritos, y etcétera. Dependiendo de cada caso concreto se puede estudiar aportar unas u otras pruebas, siendo ello algo que debe de decidir el abogado que conozca del asunto de forma precisa y clara.

      Un saludo.

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