La compraventa es el contrato más importante de nuestro ordenamiento jurídico. Lo realizamos de manera tan cotidiana que terminamos obviando los aspectos básicos de formalización del msimo e incluso las consecuencias jurídicas derivadas del contrato. Es importante conocer los preceptos legales dispuestos al efecto, dado que, si no los respetamos, podremos incurrir en alguna causa de anulabilidad, inexistencia o nulidad del contrato de compraventa:
Invalidez de los contratos
En nuestro ordenamiento jurídico encontramos referencias a diferentes figuras cuyo nexo de conexión es la ineficacia de los contratos realizados, llegando incluso a ser confundidas por la similitud existente entre las mismas.
Entendemos por ineficacia de los contratos aquellos casos donde estos no llegan a desplegar todos los efectos para los que estaban destinados. Entre los más comunes encontramos la inexistencia, la anulabilidad y la nulidad del contrato de compraventa.
Inexistencia del contrato
Este concepto encuentra su origen en Francia, en una época donde las causas de nulidad no se encontraban tasadas, viéndose, por ello, obligada la doctrina a elaborar un término donde pudieran tener cabida los defectos de la compraventa no incluidos en la ley. Actualmente nuestro Alto Tribunal define la inexistencia de los contratos como sigue:
“Aquellos actos o negocios jurídicos y contractuales a los que le falta algún elemento sustancialmente básico”.
La Audiencia Provincial de Madrid, en julio de 2013 diferenció entre nulidad o inexistencia. Según el criterio mostrado en la Sentencia de la fecha mencionada, la inexistencia se produce cuando no concurre alguno de los requisitos del artículo 1261 del Código Civil (Consentimiento de los contratantes, objeto cierto, causa de la obligación).
La nulidad, en contra, se dará cuando se celebre contraviniendo una norma imperativa o prohibitiva, salvo que la misma señale un efecto diferente. Artículo 6.3 Código Civil.
Anulación del contrato de compraventa
Se trata de aquellos contratos o negocios jurídicos que, reuniendo todos los requisitos esenciales para perfeccionarse, es ineficaz por tener alguno de los vicios recogidos en el artículo 1300 del Código Civil.
La anulabilidad, cuya acción tiene un plazo de caducidad de cuatro años, está enfocada a proteger a una de las partes del contrato (aquella que ha sufrido los vicios de capacidad o de voluntad).
Si concurre en alguna de las partes una o varias de las causas de anulabilidad recogidas en el artículo 1265 del Código Civil, podrá alegar esta situación para anular, con efectos retroactivos, el contrato. También quedará en su mano la opción de subsanar la causa del vicio del contrato, para posteriormente convalidarlo.
Artículo 1265
Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.
De la lectura de este precepto, podemos concluir que el legislador busca que el consentimiento contractual sea prestado bajo una total libertad del individuo, siendo consciente de sus actos y de las consecuencias jurídicas del msimo.
Nulidad del contrato de compraventa
Como en cualquier otro contrato, las circunstancias pueden dar lugar a la nulidad del contrato de compraventa. La nulidad es aquella imperfección del contrato que impide que este produzca sus efectos.
Un contrato, según el Código Civil, será nulo cuando falte alguno de los elementos esenciales de su formación o cuando se haya celebrado en contra de la normativa vigente:
- Falta de elementos esenciales en la formación del contrato: Según el artículo 1261 del Código Civil, para que exista contrato debe existir consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación (Como hemos visto anteriormente, estas circunstancias se achacan, actualmente y según jurisprudencia, a la inexistencia del contrato, en lugar de a la nulidad absoluta).
- Del mismo modo, el artículo 6.3 del citado Código establece que los contratos celebrados en contra de normas imperativas o de prohibiciones legales será nulas de pleno derecho.
Si concurre cualquiera de estas situaciones, la compraventa (cualquier negocio jurídico, en realidad) quedará privada de eficacia jurídica, no produciendo efecto la relación contractual.
Por este motivo las partes quedarán obligadas a deshacer los movimientos realizados de bienes y derechos, volviendo a la situación originaria.
La acción de nulidad es imprescriptible, pudiéndose ejercitar en cualquier momento.
En cuanto a si la nulidad afectará a terceros, la respuesta es que sí pero con matices. La obligación de restitución de la cosa afectará a terceros adquirentes siempre que sean demandados. No obstante, si se cumplen los requisitos recogidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria o el 464 del Código Civil (adquisición a título oneroso y de buena fe), los terceros adquirentes quedarán bajo la protección que brindan los citados artículos.
Rescisión de los contratos de compraventa
En aquellos contratos donde se cumplen todos los requisitos desde el principio de la relación contractual, pero existe un daño a alguna de las partes contratantes, o incluso terceros, puede darse la acción rescisión contractual, como forma de cesar la eficacia del contrato. Esta acción podrá ejercitarse de manera unilateral, siempre que una ley lo permita y producirá la ineficacia del contrato de compraventa.
Conclusión
En nuestra realidad contemporánea la realización de contratos de compraventa es tan habitual que puede darse alguna situación de inobservancia de los preceptos legales, lo que conllevaría que la relación contractual se encontrara aqueja de alguna de las circunstancias que dan lugar a su nulidad, inexistencia o anulabilidad. Por ello, nunca está de más conocer dichas situaciones y los efectos que pueden producir sobre el contrato suscrito. Si tras estudiar su situación precisa de un abogado de compraventa de inmuebles en Málaga, puede contactar con nosotros a través de este enlace.
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Álvarez Ramos Abogados
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25 Comentarios
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Buenas,
Hace 23 años compre la casa de un familiar e hicimos un contrato compra – venta. La casa no tenia escrituras y ahora aparece su nieta alegando que es legitima heredera y que le corresponde la casa como herencia.
El problema es que no puedo acreditar que le di el dinero en mano al vendedor.
Puede anularlo? -
Buenas noches,firmamos un contrato de arras por la venta de una casa y fincas rústicas,en una de las referencias catastrales el gestor puso mal 2 números y el comprador tenía antes de firmar todas las referencias catastrales y todos los documentos documentos y ahora después de 3 meses dice q se le engañó con la referencia de la finca rústica,y nos pide el doble,la gestora también le enseñó documentación, y el firmó el contrato sin poner ningun impedimento.mi pregunta es,nos puede exigir el doble y anular contrato, cuándo el tiene todo lo q le entregamos en su poder desde antes de firmar,y encima nos hizo perder la venta a otros compradores, gracias y disculpe me gustaría q me lo explicasen
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Buenos días, un familiar vendió una casa que forma parte de una comunidad de herederos. En el testamento ponía que se la dejaba a esta persona.( Una de las hijas). Aún así, lo vendió cuando la que dejó el testamento( su madre) ya falleció, pero el marido de ésta ( (su padre) aún estaba en vida.
Mi pregunta es, se puede hacer eso? Si se declara niña la venta quien responde? Debería ser exclusivamente la heredera que hizo el contrato de compra venta y no otros herederos.
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Buenas,
Hablamos de la compraventa de una vivienda que, digamos, no nos importaría al final no comprarla. Entonces, como compradores que somos y a propuesta de los vendedores, en el contrato de arras aceptamos la modificación de la cláusula que hace referencia al art 1.454 del C.C. por «en caso de desestimiento por algunas de las partes, se rescindirá este contrato de manera que la parte VENDEDORA devolverá a la parte COMPRADORA el importe total de las arras entregadas».
¿Es válida esta cláusula en el contrato de arras como tal o, llegado el caso, podría considerarse el contrato nulo? Si les reclamáramos la devolución de las arras, ¿deberían devolvernos ya -cuanto antes- las arras sin ninguna objeción?
Reciba un cordial saludo
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Buenas tardes José.
Es difícil poder responderle sin tener más claro el caso (y sobre todo el contrato de arras firmado) pero en principio si se ha modificado el contrato expresando lo que usted comenta en comillas regiría el principio de autonomía de voluntad de las partes y en efecto podrían reclamar desde el momento en el que quieran la devolución de las arras.
Un saludo.
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Buenos días:
Cuando tanto comprador como vendedor formalizan ante notario un contrato de compraventa de un bien inmueble y lo hacen a mala fe, sabiendo ambos que el bien inmueble no pertenece al vendedor y usando para ello, por ejemplo, una escritura de otra finca, ¿en qué caso estaríamos? ¿Sería anulable o nulo dicho contrato si el verdadero propietario del bien inmueble pudiera demostrar la mala fe del comprador? Tenga en cuenta que el artículo 34 de la ley hipotecaria habla de adquisición «de buena fe».
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Buenas tardes Fran.
Efectivamente, el artículo 34 LH protege al comprador que adquiere de buena fe, pudiendo validar una compraventa en la que el vendedor lo engaña (por ejemplo, vendiéndole un inmueble que no le pertenece o que no puede legalmente vender). Si ambas partes participan en el contrato con mala fe el artículo 34 LH no aplicaría, por lo que dependiendo del grado de ilegalidad de la operación la venta podría ser perfectamente anulable o directamente nula. En ambos casos el resultado terminaría siendo el mismo en la práctica: si el afectado por la operación reclama conseguiría anular la compraventa.
Un saludo.
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Hola, tengo mi piso en venta con contrato de exclusividad pero acaban de despedirme y quiero anular ese contrato de venta del piso ya que mi situación ha cambiado. ¿Es legal? O debo pagar a la inmobiliaria sus comisiones ??
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Hola, necesito ayuda de un abogado, mí caso es qué puse un anuncio buscando un crédito de capital privado, y por la angustia y necesidad me estuvieron pidiendo documentacion y me concedieron 25000€ y hiba a ser en un crédito y al final fue un contrato de la venta de mi casa con opcion a compra y fue ante notario, el precio de venta pusieron 265000€ y mi piso que es un atico que esta al lado del wanda metropolitano vale el doble o mas , yo firme pero se puede anular ese contrato y devolverles los 25000€, lo he contado los esencial, pero tengo pruebas de que estuvieron jugando con mi desgracia, en los wassap qué me mandaban
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Buenos días Miguel.
En principio y tal y como mencionamos en el artículo no es sencillo anular un contrato de compraventa que además se ha formalizado en escritura pública ante notario, así que debe de haber pruebas muy claras de que ha habido algún tipo de engaño o de que usted no sabía lo que estaba firmando (lo cual, si el notario hace su trabajo correctamente e informa a las partes, sería raro que ocurriese). Por lo tanto no estamos ante un caso fácil, eso seguro. Si quiere una respuesta más fundamentada necesitaríamos ver toda la documentación que tiene del caso. Puede si quiere enviárnosla a nuestro email contacto@alvarezramosabogados.com.
Un saludo.
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Quién puede poner una demanda de anulación de compra venta en escritura pública. Sólo las partes implicadas en dicho contrato. O lo puede poner otra persona que no esté en ese contrato de compra venta?
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Buenas tardes Mari Carmen.
Para interponer la mayoría de demandas civiles es necesario contar con lo que se conoce como «legitimación activa», que en este caso viene dado por un interés relevante en que el pleito se trate en los juzgados. Las partes implicadas tienen por supuesto legitimación activa, y también sus herederos o avalistas. En cuanto a otros terceros, habrá que estudiar su situación de manera concreta para evaluar si se dispone de esta legitimación activa o no.
Un saludo.
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¡Buena tarde!
Se está iniciando el Sucesorio Intestamentario de nuestro Padre, y aún está por nombrarse el Albacea.
En el año 2006, se elaboró un Contrato de Compraventa privado, para llevar a cabo la venta de una de las propiedades. 7 siete de 8 ocho Hermanos firmaron dicho Contrato.
Mi Sobrino, por medio de un Poder Notarial que la Suscrita le otorgó, fue quien firmó dicho Contrato. En el año 2015, le revoqué el Poder; y no omito mencionar que 2 dos de mis Hermanos ya fallecieron. Hoy en 2021, mi Sobrino me ha contactado para decirme que si consigue la firma faltante, la Venta del inmueble «SE LLEVARÁ ACABO».
¿Puede ser, ésto posible?
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Buenas tardes.
De lo que comenta no conseguimos entender de manera clara cuáles son los hechos de su caso. Si no le importa escríbanos a contacto@alvarezramosabogados.com intentando dar un poco más de detalle y le responderemos en cuanto nos sea posible.
Un saludo.
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SE PUEDE NULIFICAR UN CONTRATO DE COMPRAVENTA CUANDO NO SE ESPECIFICO EN EL LA FECHA PARA LA FIRMA DE LA ESCRITURA, QUE ES EL MOMENTO QUE SE ESTABLECIO PARA EL PAGO REMANENTE, DEJANDO ESA DESICION AL COMPRADOR ASI COMO EL SEÑALAMIENTO DE NOTARIO, HABIENDO TRANSCURRIDO YA UN AÑO Y EL COMPRADOR NO HA EFECTUADO ACCIONES PARA ELLO
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Buenas tardes Agustín.
En principio lo que comenta no es tanto un contrato de compraventa, si no un contrato de arras o de promesa de compraventa. Es decir, se han comprometido a comprar y vender en un futuro pero sin haberlo hecho actualmente. Si esta promesa es a un futuro incierto y no hay ninguna fecha límite sí que es posible conseguir su nulidad, ya que es un contrato sin fundamentos jurídicos. Sería cuestión de revisarlo.
Un saludo.
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Hola buenas noches
Se podria anu,lar compra venta de una casa ya q en vendemor yo ecomtraba vajo los efectos de nalciolitos sobre la fuerte deprexiinn q psecia y ba jo la q menada de mi marido
Cuamdo yo em nnium momomemto queria vender la casa
Un saludo espero vuetra respuesta -
Buenas tardes, si una propiedad adquirida con su respectivo contrato compra-venta después de 6 años y no tener escritura, ¿pueden anularlo?
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Buenas tardes Benjamin.
Aunque el contrato de compraventa no se haya hecho mediante escritura ello no quiere decir que no sea legal. En nuestro derecho tenemos un principio denominado de «integración del contrato», que obliga a los jueces a interpretar este tipo de casos manteniendo siempre y en la medida de lo posible la voluntad de las partes cuando firmaron el contrato. Luego en resumen, aunque el acuerdo tenga una falta formal importante, como una parte quería comprar y otra vender las obligaciones se deben de mantener. Más si han pasado seis años.
Un saludo.
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Buenos dias, se puede anular un contrato de compraventa, si el comprador lo solicita luego de 12 meses de incumplimiento, como ser falta de pago? Y él mismo exige que se le devuelva el anticipo que dio en el momento de la firma de contrato.
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Buenos días Giselle.
Sí, en general es posible. Y una de las razones principales puede ser el incumplimiento en la obligación de pago. Que en su caso concreto haya posibilidad de ello o no es algo que no le podemos decir sin ver la documentación ni conocer más información concreta del asunto. Si quiere escríbanos a contacto@alvarezramosabogados.com y le ayudamos con ello.
Un saludo.
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Hola, buenos días. Intervenimos en representación de la propiedad en una gestión de venta . Los propietarios , uno ejerciendo la tutela de su hermano discapacitado nos autorizó a la firma y gestión de las arras, así como la firma de las mismas en su representación. No estábamos al corriente de la obligatoriedad de la autorización del juez para la venta de patrimonio del incapaz por lo que la gestión, caso de autorizarse se retrasaría el tiempo que los ritmos de la justícia impongan. El caso es que los compradores, como provisionalmente querían vivir en la finca y no se les autoriza, «a la tremenda» han iniciado actuaciones para reclamar las arras duplicadas por incumplimiento del contrato. Nosotros no hemos dicho en ningún caso que nos negamos a la venta, solo que debemos esperar a la autorización judicial caso de que ésta acontezca. Asimismo nos hemos brindado a devolver las arras, posponiendo cualquier actuación a poder intervenir tanto tutor, como tutelado en la venta como vendedores legalmente autorizados. Podemos instar la nulidad del contrato en base a que el tutor, desconociendo su capacidad total para comprometer nada que tuviera que ver con la enajenación onerosa del inmueble familiar ? Agradeceré alguna orientación. Gracias. (agradecido por su artículo, atentamente. Carlos López>)
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Buenas tardes Carlos.
Para darle una respuesta un poco más segura tendríamos que ver el contrato de arras que se firmó en su día, pero así de primeras puedo decirle que mi opinión profesional (y la de un juez bien podría ser otra, porque el caso no es sencillo) es que los compradores tienen pleno derecho a exigir las arras. Como bien sabrán la única forma de evitar el pago de las arras si el contrato finalmente no se lleva a cabo en la fecha acordada (que imagino que existe en el acuerdo escrito) es por causas no imputables a la parte que incumple. El no contar con la autorización legal que corresponde no es, a mi modo de ver, una causa que no sea imputable a los vendedores en este caso. Y veo difícil que un juez piense en contrario en este sentido.
Desde el punto de vista de los compradores, los tribunales pueden concluir fácilmente que firmaron el contrato de arras para asegurarse la compraventa en una fecha dada; y que por lo tanto el incumplimiento de ese contrato les origina unos perjuicios y problemas que deben de ser indemnizados mediante la devolución de sus arras y su pago doble. Ustedes les ofrecen esperar, pero si en el contrato la fecha estaba clara ellos tienen pleno derecho a no hacerlo y exigir o bien la compraventa o bien, y si no se puede lo anterior, el pago de las cantidades que correspondan.
Tampoco vemos la posibilidad de acudir por la vía de la nulidad del contrato de arras, por vicio en el consentimiento derivado de error. La idea no parece mala, pero tiene dos obstáculos principales en vuestro caso: el error del que habla el Código Civil es de hecho, no de derecho; y dicho error, en caso de considerarse, debería de ser excusable por parte de quien lo comete. Por todo ello y por desgracia, solo puedo decirles que a salvo de una mejor revisión del asunto veo vuestra posición muy complicada.
Un saludo.
Miguel Álvarez
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Me puede indicar que pruebas se pueden practicar para la nulidad de un contrato simulado de compraventa, por cuanto un sobrino le hace imprimir la huella digital a una persona de 86 años y se demandó la nulidad del contrato por simulación
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Buenos días Gabriel.
La Ley de Enjuiciamiento civil permite en este tipo de casos, como en todos los demás, cualquier prueba válida y admitida en derecho, como pueden ser testigos, documentos, grabaciones, peritos, y etcétera. Dependiendo de cada caso concreto se puede estudiar aportar unas u otras pruebas, siendo ello algo que debe de decidir el abogado que conozca del asunto de forma precisa y clara.
Un saludo.
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