La nulidad del contrato de compraventa

nulidad del contrato de compraventa

La compraventa es el contrato más importante de nuestro ordenamiento jurídico. Lo realizamos de manera tan cotidiana que terminamos obviando los aspectos básicos de formalización del msimo e incluso las consecuencias jurídicas derivadas del contrato. Es importante conocer los preceptos legales dispuestos al efecto, dado que, si no los respetamos, podremos incurrir en alguna causa de anulabilidad, inexistencia o nulidad del contrato de compraventa:

Invalidez de los contratos

En nuestro ordenamiento jurídico encontramos referencias a diferentes figuras cuyo nexo de conexión es la ineficacia de los contratos realizados, llegando incluso a ser confundidas por la similitud existente entre las mismas.

Entendemos por ineficacia de los contratos aquellos casos donde estos no llegan a desplegar todos los efectos para los que estaban destinados. Entre los más comunes encontramos la inexistencia, la anulabilidad y la nulidad del contrato de compraventa.

Inexistencia del contrato

Este concepto encuentra su origen en Francia, en una época donde las causas de nulidad no se encontraban tasadas, viéndose, por ello, obligada la doctrina a elaborar un término donde pudieran tener cabida los defectos de la compraventa no incluidos en la ley. Actualmente nuestro Alto Tribunal define la inexistencia de los contratos como sigue:

“Aquellos actos o negocios jurídicos y contractuales a los que le falta algún elemento sustancialmente básico”.

La Audiencia Provincial de Madrid, en julio de 2013 diferenció entre nulidad o inexistencia. Según el criterio mostrado en la Sentencia de la fecha mencionada, la inexistencia se produce cuando no concurre alguno de los requisitos del artículo 1261 del Código Civil (Consentimiento de los contratantes, objeto cierto, causa de la obligación).

La nulidad, en contra, se dará cuando se celebre contraviniendo una norma imperativa o prohibitiva, salvo que la misma señale un efecto diferente. Artículo 6.3 Código Civil.

Anulación del contrato de compraventa

Se trata de aquellos contratos o negocios jurídicos que, reuniendo todos los requisitos esenciales para perfeccionarse, es ineficaz por tener alguno de los vicios recogidos en el artículo 1300 del Código Civil.

La anulabilidad, cuya acción tiene un plazo de caducidad de cuatro años, está enfocada a proteger a una de las partes del contrato (aquella que ha sufrido los vicios de capacidad o de voluntad).

Si concurre en alguna de las partes una o varias de las causas de anulabilidad recogidas en el artículo 1265 del Código Civil, podrá alegar esta situación para anular, con efectos retroactivos, el contrato. También quedará en su mano la opción de subsanar la causa del vicio del contrato, para posteriormente convalidarlo.

Artículo 1265

Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.

De la lectura de este precepto, podemos concluir que el legislador busca que el consentimiento contractual sea prestado bajo una total libertad del individuo, siendo consciente de sus actos y de las consecuencias jurídicas del msimo.

Nulidad del contrato de compraventa

Como en cualquier otro contrato, las circunstancias pueden dar lugar a la nulidad del contrato de compraventa. La nulidad es aquella imperfección del contrato que impide que este produzca sus efectos.

Un contrato, según el Código Civil, será nulo cuando falte alguno de los elementos esenciales de su formación o cuando se haya celebrado en contra de la normativa vigente:

  • Falta de elementos esenciales en la formación del contrato: Según el artículo 1261 del Código Civil, para que exista contrato debe existir consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación (Como hemos visto anteriormente, estas circunstancias se achacan, actualmente y según jurisprudencia, a la inexistencia del contrato, en lugar de a la nulidad absoluta).
  • Del mismo modo, el artículo 6.3 del citado Código establece que los contratos celebrados en contra de normas imperativas o de prohibiciones legales será nulas de pleno derecho.

Si concurre cualquiera de estas situaciones, la compraventa (cualquier negocio jurídico, en realidad) quedará privada de eficacia jurídica, no produciendo efecto la relación contractual.

Por este motivo las partes quedarán obligadas a deshacer los movimientos realizados de bienes y derechos, volviendo a la situación originaria.

La acción de nulidad es imprescriptible, pudiéndose ejercitar en cualquier momento.

En cuanto a si la nulidad afectará a terceros, la respuesta es que sí pero con matices. La obligación de restitución de la cosa afectará a terceros adquirentes siempre que sean demandados. No obstante, si se cumplen los requisitos recogidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria o el 464 del Código Civil (adquisición a título oneroso y de buena fe), los terceros adquirentes quedarán bajo la protección que brindan los citados artículos.

Rescisión de los contratos de compraventa

En aquellos contratos donde se cumplen todos los requisitos desde el principio de la relación contractual, pero existe un daño a alguna de las partes contratantes, o incluso terceros, puede darse la acción rescisión contractual, como forma de cesar la eficacia del contrato. Esta acción podrá ejercitarse de manera unilateral, siempre que una ley lo permita y producirá la ineficacia del contrato de compraventa.

Conclusión

En nuestra realidad contemporánea la realización de contratos de compraventa es tan habitual que puede darse alguna situación de inobservancia de los preceptos legales, lo que conllevaría que la relación contractual se encontrara aqueja de alguna de las circunstancias que dan lugar a su nulidad, inexistencia o anulabilidad. Por ello, nunca está de más conocer dichas situaciones y los efectos que pueden producir sobre el contrato suscrito. Si tras estudiar su situación precisa de un abogado de compraventa de inmuebles en Málaga, puede contactar con nosotros a través de este enlace.

Álvarez Ramos Abogados

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1 Comentario

  1. Elisabeth 8 julio, 2019 Responder

    Hola,
    Hace unos meses he comprado una vivienda muy particular del 1900 en un casco histórico. Aunque es una vivienda según consta en la escritura y en el catastro, el piso está dividido en dos piezas individuales, pues la escalera del edificio las divide. La pieza mayor mide 17,5m2. (No llega a los 20m» mínimos)
    El total del piso es de 39m (habitable)+9m. Total escriturado: 46m2. El vendedor puso una cláusula en la venta como que le eximíamos de aportar la cédula de habitabilidad. Presentó un certificado de que realizando X obras nos concederían la cédula de habitabilidad pero ese documento es del 2012 y la arquitecto que lo firmó dice que le pidieron ese certificado para hacer las obras inmediatamente, pero no las realizaron y finalmente añadió ese certificado en la venta del piso.
    Yo como nueva propietaria me encuentro que parece ser ese piso no se ajusta a normativo por el hecho de que está dividido y que para el paso de un espacio al otro hay que pasar por una zona común.
    Mi pregunta es si puedo cancelar la escritura de compraventa por situación «fraudulenta» o con engaño y que me sean devueltas todas las cantidades invertidas, gastos de notaría, del Registro de la Propiedad, gastos del crédito solicitado a entidad bancaria así como una derrama de 1400Euros realizada hace unas semanas para el pago de la instalación del agua de todo el edificio ( Del que yo desconocía la falta de agua al realizar la compra).
    Cuál es su opinión?

    Muchas gracias.

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