La segregación de inmuebles y fincas

segregacion de inmuebles y fincas

La segregación de fincas y demás inmuebles no es una operación muy frecuente para el ciudadano medio, pero sí muy útil para aquellas personas que, por las razones que sean, tienen la propiedad de terrenos o edificaciones lo suficientemente grandes como para poder proceder a su división. No es sencillo realizarlas -hay que tener en cuenta que a efectos jurídicos estamos creando de la nada una nueva propiedad- pero sus beneficios pueden ser muy interesantes para los propietarios. Por ello y con la idea de dar un poco de luz sobre este asunto, procedemos en el artículo que continúa a explicar las operaciones de segregación de inmuebles y fincas.

Que es una segregación de inmuebles

Como ya hemos adelantado, la segregación de inmuebles no es más que una operación por medio de la cual se divide en dos o más partes una propiedad que antes era única. Se pasa por tanto de tener una finca unitaria a tener dos colindantes pero separadas, de forma que una de ellas conserve sus datos registrales y catastrales y la nueva sea creada en ese mismo momento. Lo que según esta descripción parece una acción muy sencilla se tuerce cuando nos encontramos de frente con la Administración y sus organismos, ya que además de pagar algunas cantidades en concepto de impuestos habrá que demostrar que la segregación se puede realizar sin causar perjuicios o daños a nada ni nadie. A partir de ahí es donde comienzan los problemas legales.

Como realizar una segregación de inmuebles

Lo primero que hay que tener en cuenta en este punto es que no siempre (de hecho, en pocas ocasiones) se puede llevar a cabo esta segregación, por lo que antes de iniciar el procedimiento habrá que asegurarse de que se cumplen todos los requisitos arquitectónicos para poder hacerlo. Para ello, el mejor método es el de contratar a un arquitecto o profesional análogo que pueda certificar que se pueden cumplir todos los requisitos legales necesarios. Algunos de ellos, a título simplemente ejemplificativo, podrían ser el hecho de que la finca segregada supere unos metros cuadrados mínimos, o que deba de tener posibilidad de salida a la vía pública. También se deberá de contar en la mayoría de las situaciones con el acuerdo de la Comunidad de Propietarios en la que se encuentre el inmueble, lo cual no siempre será fácil conseguir.

Si tras haber contratado al arquitecto se comprueba que todo está correcto habrá que acudir a la Delegación de Urbanismo que proceda (del Ayuntamiento si son fincas urbanas y de la Comunidad Autónoma si son rústicas) para obtener las licencias municipales y autonómicas que sean neccesarias. Las tasas de obtención y la dureza de los procedimientos variará en función del tipo de licencia y de la localidad o comunidad autónoma que se trate.

Una vez obtenidos todos los permisos y licencias oportunos lo único que quedaría sería (además de realizar las obras que sean necesarias para segregar físicamente el inmueble) proceder a realizar la escritura de segregación de inmuebles e inscribirla en el Registro de la Propiedad que sea procedente. Para ello solo hay que contar con un notario, proceder a la firma, abonar los impuestos que sean necesarios (principalmente el de Actos Jurídicos Documentados) en el plazo de un mes desde la fecha de escritura, y llevarlo todo al Registro para que se proceda a la inscripción. Una vez esté todo registrado el último paso sería acudir al Catastro para obtener la referencia del nuevo inmueble.

Conclusión

Con todos estos pasos, expresados de forma muy resumida, se cumpliría todo lo requerido para llevar a cabo la segregación de inmuebles expresada. La dificultad no resulta tanto del qué pasos hacer sino de cómo llevarlos a cabo y aplicarlos en cada caso concreto (hay que recordar que en cada Comunidad y Ayuntamiento hay unas normas diferentes en este sentido), pero para cubrir cada uno de ellos no bastaría con artículos de este tipo. Queda por tanto este a modo de introducción y de resumen, pero nunca como sustitución de la asesoría de un profesional siempre y cuando este sea diligente.

Álvarez Ramos Abogados

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