Seguramente una de las cuestiones más importantes relacionadas con el derecho urbanístico es la de la construcción de propiedades o edificios en zonas no urbanizables, y su homologación a la legalidad jurídica mediante la figura de la situación de asmiliación por fuera de ordenación. En este artículo vamos a hablar de este concepto, ofreciendo los detalles y requisitos que se deben de tener en cuenta antes de solicitarlo de forma oficial.
Qué es la situación de asimilado por fuera de ordenación
Para el territorio andaluz, este concepto se trata en la disposición adicional primera de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía, en la que se expresa lo siguiente:
Primera Situación de asimilado a fuera de ordenación
1. Quedarán en la situación de asimilado a fuera de ordenación las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al artículo 185.1. Se entenderá que la edificación está terminada cuando no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad (…).
Mediante la lectura atenta del artículo se pueden obtener los siguientes requisitos a cumplir, que a continuación desarrollamos:
- Edificaciones irregulares que se encuentren terminadas. Se trata de una normativa que aplica a edificaciones irregulares, ya sea por no haberse costruido con los debidos permisos administrativos, por realizarse en suelo no urbanizable o rústico, etcétera. Y deben de encontrarse terminadas, no en construcción. Mientras se mantenga su estado de construcción no comenzará ningún plazo de prescripción a estos efectos y por lo tanto será imposible aplicar el asimilado a fuera de ordenación.
- Que no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al artículo 185.1. Lo que quiere decir este apartado es mucho más sencillo de lo que en principio pudiera parecer. Si nos vamos al artículo 185.1 de la misma Ley 7/2002 encontraremos un plazo que la administración tiene a efectos de ejercer sus medidas contra la edificación ilegal. Salvo algunas importantes excepciones este plazo será de seis años, y una vez cumplido impedirá a los Ayuntamientos ejercer medidas coercitivas como sanciones pecuniarias, órdenes de demolición, y etcétera.
Luego en principio y a excepción de lagunos casos, cualquier propiedad irregular que se encuentre finalizada y cuyo plazo de seis años para tomar medidas por parte de la administración haya finalizado podrá acogerse a este régimen de asimilado por fuera de ordenación.
Como funciona el procedimiento de situación de asimilado a fuera de ordenación.
El procedimiento no es especialmente complicado, pero requiere de bastantes trámites que lo pueden hacer un poco tedioso para una persona no experta en tratar con las delegaciones de Urbanismo de los Ayuntamientos. El primer paso es contactar con un perito técnico a efectos de que realice un informe en el que quede claro que la propiedad reune todos los requisitos legales para su uso, a excepción del defecto subsanable de estar construido en suelo no urbanizable, rústico u otros que se puedan dar.
Dicho informe, en caso de ser positivo, se tendrá que adjuntar a una solicitud a realizar por el administrado en la cual deberá de acompañar documentación acreditativa de su titularidad (certificado de titularidad catastral y escrituras serán suficientes), fotocopias de su DNI y justificación de los contratos de suministros que se encuentren en vigor (agua, luz, gas, etcétera). Todo ello, junto a la carta de pago de la tasa abonada en cualquier entidad financiera, se entregará en la delegación del Ayuntamiento y a partir de ahí será evaluada por la administración.
Con repecto al tema de las tasas, por desgracia cada Ayuntamiento tiene las suyas propias, de forma que es imposible ofrecer una cantidad concreta. Para el caso de Málaga, por ejemplo, encontramos en este baremo que se devengarán dos tasas: una por acto de comprobación urbanística (120,00 euros) más otra que dependerá del tipo concreto de edificación a legalizar (Tarifa A). La mayoría de Ayuntamientos suelen ser transparentes con la publicación de estos tributos.
Algunas excepciones a la situación de asimilado por fuera de ordenación.
Existen algunas excepciones que ya hemos brevemente referenciado y que merecen ser tenidas en cuenta por su importancia. Afectan principalmente a aquellas edificaciones ilegales a las que, por su propia naturaleza, no se les puede aplicar ningún plazo de prescripción por la administración. Son, en puridad, imprescriptibles a estos efectos. Algunos ejemplos los encontramos en el propio artículo 185.1 de la Ley 7/2002, y consisten en aquellos inmuebles ilegales que afectan a suelos de especial protección según el Plan de Ordenación Urbanístico del territorio que se trate, como aquellos que están construidos en zonas dedicadas a carreteras, vías o demás construcciones públicas de igual importancia; los que afectan a lugares de especial protección medioambiental como zonas de litoral o costas; los que se encuentren dedicados a la construcción de parques o jardines; etcétera.
La forma de revisar si un inmueble concreto se encuentra en una zona de este estilo o en suelo urbanizable o no urbanizable general es muy sencilla, y es revisando el Plan de Ordenación Urbanística que cada Ayuntamiento debe de exponer públicamente. Los Ayuntamientos más importantes los tienen a disposición del administrado por Internet, y aquellos más pequeños o con menos medios los tendrán que tener reservados en la delegación de Urbanismo a efectos de que puedan ser consultados.
