Las reparaciones en alquileres es el tema que mayor fricción suscita entre propietarios e inquilinos. No solo existen casos de disparidad de criterios o desacuerdos sobre a quien le corresponde un determinado gasto, si no que, en la práctica, encontramos muchas veces que los arrendadores llegan a desentenderse de la vivienda, obviando sus deberes para con el inquilino, relativos al mantenimiento de la condición de habitabilidad y para servir al uso convenido. En esta entrada pretendemos aclarar qué gastos corresponden a cada parte.
Régimen jurídico aplicable
Como no podía ser de otra forma, el primer elemento a tener en cuenta es el régimen jurídico aplicable a la situación que ha ocasionado el desencuentro entre ambas partes, en este caso deberemos acudir a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, destacando lo dispuesto en el artículo 21:
- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
- Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
- El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
- Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Según el contenido del citado artículo, todas la reparaciones en alquileres que sean necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad, manteniendo por tanto las condiciones necesarias para el uso o destino que se le dio a la vivienda en el contrato, corren a cargo de la parte arrendadora.
Del mismo modo, el punto cuarto fija el criterio de que las pequeñas reparaciones en alquileres, originadas por el uso ordinario, corresponden al inquilino.
¿Qué debemos entender por “mantener las condiciones de habitabilidad?
Parece claro que la ley se refiere a la obligación del dueño de reparar o reponer todo aquello que tenga que ver con los elementos estructurales o esenciales de la vivienda arrendada.
No siendo una definición pacifica, la jurisprudencia, a lo largo de los años, ha tenido que ir matizando qué reparaciones entran dentro de este concepto:
- Reparaciones o sustituciones de las instalaciones de agua y desagüe (STS 30 de enero de 1970).
- Mantenimiento y conservación de techos, paredes, suelos y chimeneas (STS 5 de octubre de 1951).
- Problemática derivada de las instalaciones eléctricas, de la calefacción o de las tuberías.
- Averías en termos. Se incluye también las reparaciones por mal funcionamiento.
- Reparación y sustitución de electrodomésticos, si fueron incluidos en el contrato inicial.
- Eliminación de plagas.
Resulta muy interesante añadir en este punto (dado que es donde mayores discrepancias surgen) lo dispuesto en el segundo punto del artículo 2 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos:
Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Es sumamente importante tener en cuenta este artículo en referencia a lo recogido en el artículo 21 de la misma ley, dado que si el alquiler se hace incluyendo bienes muebles (cocina amueblada, camas, mesas…) estos formarán parte del destino dado por contrato y por lo tanto deberán considerarse elementos esenciales del contrato.
Reparaciones en alquileres a cargo del arrendatario
Por otro lado, la ley recoge el deber del inquilino de atender a aquellas pequeñas reparaciones (reparaciones de coste reducido) que deban realizarse por el uso habitual y ordinario de los elementos de la vivienda. Es decir, el inquilino deberá tomar la responsabilidad de mantener el inmueble en un buen estado, costeando las pequeñas reparaciones que deban realizarse para tal fin.
En este sentido, cabe mencionar que la ley exime del deber de reparación al arrendador cuando los daños se hayan ocasionado por un uso negligente (usar los desagües como basuras) o dolo por parte del arrendatario. En estos casos, los gastos de reparación también corresponderían al inquilino.
A modo de ejemplo, son gastos a cargo del arrendatario la sustitución de cintas de persianas, bombillas, sustitución de llaves extraviadas, arreglar la cadena del retrete…, pero también las averías de pequeño calado de electrodomésticos o elementos de la vivienda, como puede ser la avería de un piloto de la vitrocerámica.
Debemos comentar la existencia de seguros especiales para inquilinos, que cubren gran parte de estas problemáticas y que pueden ser una forma sencilla de dejar estos quebraderos de cabeza a un lado.
Finalmente, debemos recordaros que, como regla general, el arrendatario no puede ejecutar por sí mismo las obras que sean de cargo del arrendador, para después repercutir el precio al citado propietario, salvo lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Liberalidad y nulidad de estipulaciones
Es cierto que se pueden crear estipulaciones concretas sobre las reparaciones en alquileres, por encontrarse, los contratos de arrendamiento, dentro del ámbito de aplicación del derecho civil, y por lo tanto, existiendo una gran permisividad a la hora de conformar las diversas cláusulas que regirán la relación contractual (Artículo 1255 del Código Civil).
Sin embargo, esta libertad queda limitada cuando exista una disposición legal en contrario. En este caso, debemos tener presente lo dispuesto en el artículo 6 de la citada LAU:
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
En base al citado precepto, la atribución de todos los gastos de conservación y mantenimiento al arrendatario, serán nulas y se tendrán por no puestas, rigiendo a todos los efectos lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Conclusión
El tema de las reparaciones en alquileres es un tema complejo y, si bien, como en cualquier rama del derecho, la norma general será aplicable la mayor parte de las veces, siempre tendremos que atenernos a las particularidades del caso concreto. Es por ello que en relaciones de duración prolongada, como es el caso de los arrendamientos de vivienda, recomendamos intentar solucionar los problemas o fricciones que surjan de manera amistosa, sin tener que recurrir a las disposiciones legales o los profesionales del derecho. En cualquier caso, no está de más conocer la ley para evitar que se aprovechen de nosotros.
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Álvarez Ramos Abogados
