Resulta sorprendente la cantidad de personas que, pese a haber oído o incluso debido de tratar con sus funciones, desconocen en gran o buena parte la institución del Registro de la Propiedad. En este artículo vamos a tratar de esclarecer a fuerza de preguntas y respuestas la mayoría de dudas relativas a este organismo tan importante dentro del sector inmobiliario.
1. ¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es una institución pública creada con la idea de proteger el tráfico jurídico de bienes inmuebles, de forma que cualquier persona que quiera defender sus derechos de propiedad –o de cualquier otro tipo- sobre algún bien inmueble pueda hacerlo de forma eficiente. Piénsese que defender la propiedad o la posesión de bienes muebles de valor es tan sencillo como introducirlo en cualquier entidad financiera, pero con los bienes inmuebles es más complicado.
2. ¿Para qué sirve el Registro de la Propiedad?
El artículo 605 del Código Civil establece que “el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”. Como dicho así no resulta muy claro, podemos resumir expresando las dos cualidades principales de la institución: publicidad y fe pública. Por la primera el Registro de la Propiedad ofrece a cualquier persona interesada información sobre todas los bienes inmuebles que se encuentren inscritos, que puede servir por ejemplo para encontrar el propietario de una finca que se quiere adquirir, o para investigar posibles bienes embargables por razón de cualquier deuda. Por la segunda el propietario del bien se puede defender ante cualquier intromisión ilegal o incluso legal para con su bien inmueble.
3. ¿Es obligatorio inscribir en el Registro de la Propiedad?
No, no es obligatorio. Salvo algunas excepciones –la más importante es la obligación de inscribir préstamos hipotecarios- se puede adquirir, vender, poseer o ser propietario de cualquier bien inmueble sin necesidad de que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
4. ¿Cuáles son las desventajas de no inscribir en el Registro de la Propiedad?
La principal es la de no ser propietario del bien inmueble a efectos públicos, lo que querrá decir que será mucho más complicado demostrar dicha propiedad si ocurriese cualquier problema. Podría pensarse que debería de ser suficiente un contrato de venta firmado ante Notario, pero no sería la primera vez en la que un mismo bien inmueble se vende de forma simultánea a dos compradores, y en este caso el primero que inscriba es el que gana. Además, si posteriormente se quiere vender o gravar el bien a favor de otra persona, se deberá de contar con un cliente de confianza o sufrir una minusvaloración en el precio, ya que en el mercado inmobiliario la no inscripción se tiene como indicio de inseguridad y el acto de inscribir por primera vez supone bastantes molestias.
5. ¿Cómo inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad?
Como requisito principal es necesario contar con el documento público que dé al adquirente derecho de propiedad sobre el bien inmueble, del que la escritura notarial de venta es el paradigma clásico. Teniéndose copia simple de dicho documento, del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y acompañándose todo ello de la autoliquidación del Impuesto que se haya debido de pagar por la transmisión de la propiedad, se podrá inscribir un bien inmueble sin problema añadido que el de acudir a la Oficina Registral del territorio correspondiente.
Si no se dispone del documento público ni se puede obtener de forma notarial, se puede utilizar la vía del expediente de dominio, que es bastante más complejo y molesto. Mediante este se abre un procedimiento en el que se le deberán de aportar a un juez pruebas –posesión durante un tiempo para adquirir por usucapión, adquisición mediante cualquier contrato no elevado a escritura pública, etcétera- para que declare el bien inmueble como propio, de forma que con esa sentencia podamos acudir a la Oficina Registral e inscribir.
Ubicación del Registro de la Propiedad de Málaga
6. ¿Debería adquirir un inmueble no inscrito en el Registro de la Propiedad?
Si la ocasión lo merece, el que un inmueble no esté inscrito en el Registro de la Propiedad no debería ser obstáculo suficiente para descartar la compra de un bien inmueble. Sí que serán recomendables dos cosas: exigir que la adquisición se realice mediante cualquier documento del que un Notario pueda dar fe pública, y estar muy atento ante cualquier otro símbolo o indicio de desconfianza que pueda aparecer. Al fin y al cabo cada vez es más extraño encontrar inmuebles en venta no inscritos.
7. ¿Qué derechos puedo inscribir en el Registro de la Propiedad?
En principio se podrán inscribir todos los llamados derechos reales, es decir, derechos obligatoriamente anexos a un inmueble concreto. Como ejemplo pueden servir el derecho de propiedad o dominio, de usufructo, servidumbres, hipotecas, anticresis, censos, etcétera. Aún sin tratarse de derechos reales también podrán ser inscritos derechos de arrendamiento, opciones de compra, o incluso los estatutos de la propiedad horizontal que se trate. En general y salvo excepciones muy concretas se puede trabajar de forma analógica entre el derecho de propiedad –que hemos analizado en los anteriores puntos- y el resto de derechos.
Conclusión
De esta forma terminamos esta entrada en relación al Registro de la Propiedad. Esperamos que os haya servido para conocer un poco más en profundidad este organismo y saber que se puede tramitar, sin necesidad de acudir a un abogado de derecho inmobiliario, la mayoría de expedientes relacionados con la vida ordinaria de cada ciudadano.
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Álvarez Ramos Abogados
Más información: abogados de derecho inmobiliario
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10 Comentarios
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Buenas tardes:
Es normal que el registro de la propiedad inmobiliaria, cuando una persona supuestamente pida la titularidad del inmueble, el registro de la propiedad le de no solo la titularidad del inmueble, sino también que la vivienda tiene una anotación de embargo, la cantidad en euros y los intereses.
Eso es normal
Lo digo porque a mí me a ocurrido, han ido al registro y el registro le ha dado todos estos datos, yo no lo veo eso muy normal.
Creo que están vulnerando mis derechos, a nadie le importa si mi vivienda tiene un embargo y menos la cantidad exacta.
Muchas Gracias -
Puede inscribir el registro de la propiedad una propiedad a nombre de una SL que no está inscrita en el registro mercantil?
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AUTOR
Buenas tardes Alberto.
Sí, las sociedades de responsabilidad limitada que no están inscritas en el Registro Mercantil pasan a considerarse Sociedades Civiles, y el Registro de la Propiedad admite la inscripción de inmuebles a nombre de este tipo de sociedades.
Un saludo.
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Hola:
En 1943 nuestra bisabuela compró una casa de 600 metros cuadrados inscribiéndola en el Registro de Propiedad, aunque registró una superficie de 200 metros. En el año 1967 fallece heredando el inmueble dos de sus nietos (uno de ellos mi padre). No escrituraron la herencia y pasado un tiempo dividieron la casa en dos mediante un muro medianero, pero no realizaron ninguna inscripción en el registro del cambio de titular ni de la alteración de la casa al dividirla físicamente, aunque en el catastro si consta dividida. En 1972 murió mi padre, cuando yo ni siquiera andaba, y ahí ha estado la casa con su inscripción original hasta hoy, cuando mis hermanos y yo hemos empezado a mover papeles una vez fallecida nuestra madre y entre ellos ha aparecido la casa con su registro original.
Hemos intentado corregir en el Registro el titular para ponerlo a nuestro nombre y poderlo vender, pero nos ponen varias objeciones:
– No lo heredamos del anterior titular que consta en el registro. (Reanudación de tracto requerida)
– La superficie no coincide
– Se dividió el inmueble, con lo cual no se está hablando del mismo que aparece registrado.
¿Es posible arreglar todo esto?-
AUTOR
Buenos días Rita.
Es posible arreglarlo, pero no va a ser sencillo. Existen dos opciones: la primera sería realizar todo el tracto sucesivo que le han exigido en el Registro de la Propiedad, preparando y formalizando todas las operaciones hechas en el pasado con el inmueble hasta llegar a la propiedad de su madre y posteriormente la suya como herederos. Probablemente sea la mejor opción, pero como falte algún documento o paso relevante llegaremos a un punto en el que no podremos continuar, y tendremos que acudir a la otra opción.
Esta segunda es la de acudir a un procedimiento judicial para obtener la propiedad mediante usucapión, por haber poséido sus padres y ustedes la vivienda como propietarios durante todo este tiempo. Con la sentencia que se consiga se podrá acudir al Registro de la Propiedad e inscribirla sin necesidad de homologar nada de lo anterior. Pese a que puede parecer muy sencillo dicho así, el procedimiento es complejo y requiere de tiempo. Tiene más información sobre la usucapión en este artículo.
Si se encuentra interesada en consultar nuestros precios y forma de trabajo de un modo más concreto puede escribirnos a contacto@alvarezramosabogados.com o llamarnos al 952 916 002.
Un saludo.
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Buenas tardes. Me gustaría hacerle hacerle una consulta.
Necesitamos pedir un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda. El banco nos pide nota simple del registro de la propiedad.
Nos hemos dado cuenta que la superficie que aparece en el registro no coincide con la superficie real ni con lo que dicen las escrituras. En éstas que son del 2012, los propietarios heredaraban la vivienda y el notario especificaba muy bien que la vivienda constaba de 240 metros cuadrados de los que 140 eran construidos y el resto se destinaba a patio. Se incorporaba informe del catastro y solicitaba al registrador de la propiedad que hiciera constar el exceso de cabida de la finca según los artículos 205 de la ley Hipotecaria y 298 de su reglamento.
Mi pregunta es porqué el registrador de la propiedad no incorporó este exceso de cabida en ese momento. La nota simple del registro es de la fecha de las escrituras y sólo incorpora los 140 metros construidos.
Hoy he preguntado en el registro y no me aclaran nada, me dicen que solicite un acta de notoriedad en el notario. Y en el notario me dicen que tengo que hacer un acta de exceso de cabida que puede demorar la concesión de la hipoteca de 2 a 3 meses.
Me gustaría saber si cometieron algún error cuando inscribieron la finca en el 2012 porque los propietarios (que son ancianos) me aseguran que lo tenían todo resuelto o eso pensaban.-
AUTOR
Buenos días.
Por desgracia ocurre en muchas ocasiones que la realidad física no coincide con la registral, teniendo en estos casos por vía notarial que realizarse una escritura que pueda homologarse ante el Registro de la Propiedad para arreglar el problema. Tal y como bien le han informado, la realización del acta de exceso de cabida y su inscripción en el Registro puede demorar unos dos meses, tiempo en el que la entidad financiera no va a entregarle ninguna hipoteca.
De forma que las opciones que tienen son las de comprar la vivienda y homologar la situación real a la registral posteriormente, o esperar el tiempo necesario para que la operación se haga de forma previa a la adquisición. No se nos ocurre mucho más.
Un saludo.
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buenos días, gracias por su tiempo y dedicación, le planteo una consulta por si se le hubiese dado el caso y tiene alguna solución: Un señor compra un inmueble con su hipoteca, estado soltero, por lo tanto dicho inmueble es privativo, unos meses después se casa y esa vivienda es el hogar familiar. Pasado unos años los cónyuges hacen escritura de capitulaciones matrimoniales y disolución de sociedad de gananciales donde la señora se queda con la vivienda y con la mitad de la hipoteca y el señor con otra propiedad y dinero, quedando compensados ambos. Los dos cónyuges están fallecidos actualmente y se ha llevado al registro de la propiedad la escritura de capitulaciones para inscribir, según el registrador no se puede inscribir porque hay un error en el inventario ya que la vivienda consta en la escritura de capitulaciones como gananciales cuando lo cierto es que es privativa. Hay herederos distintos por parte del señor y de la señora, por parte del señor quieren adjudicársela porque en el registro está como privativa y por parte de la señora entienden que la propiedad es de ellos porque así lo manifestaron en la escritura de capitulaciones y ademas tienen la posesión , pagan IBI, sumistros, comunidad….¿quien sería el titular de dicho inmueble? ¿como se puede inscribir en el registro de la propiedad en favor de la señora según la escritura de capitulaciones?. Un saludo y gracias nuevamente.
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Buenos días Celso.
El caso es complejo y difícil de estudiar sin documentación. En principio está claro que el inmueble era privativo y que en las capitulaciones aparece como ganancial, y ahí en efecto hay un fallo. Si en ese proceso hubo algún contrato o acuerdo que justifique ese cambio (por ejemplo un acuerdo privado entre las partes con transmisión de un precio, o una donación declarada) se podría defender el carácter de ganancial. Si no, me inclino más por el privativo, aunque habría que ver dichas capitulaciones para estar seguro de cualquier respuesta.
Un saludo.
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Muchas gracias. Me aclara una duda importante.