Siete preguntas frecuentes sobre el Registro de la Propiedad

siete preguntas Registro de la Propiedad

Resulta sorprendente la cantidad de personas que, pese a haber oído o incluso debido de tratar con sus funciones, desconocen en gran o buena parte la institución del Registro de la Propiedad. En este artículo vamos a tratar de esclarecer a fuerza de preguntas y respuestas la mayoría de dudas relativas a este organismo tan importante dentro del sector inmobiliario.

1. ¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es una institución pública creada con la idea de proteger el tráfico jurídico de bienes inmuebles, de forma que cualquier persona que quiera defender sus derechos de propiedad –o de cualquier otro tipo- sobre algún bien inmueble pueda hacerlo de forma eficiente. Piénsese que defender la propiedad o la posesión de bienes muebles de valor es tan sencillo como introducirlo en cualquier entidad financiera, pero con los bienes inmuebles es más complicado.

2. ¿Para qué sirve el Registro de la Propiedad?

El artículo 605 del Código Civil establece que “el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”. Como dicho así no resulta muy claro, podemos resumir expresando las dos cualidades principales de la institución: publicidad y fe pública. Por la primera el Registro de la Propiedad ofrece a cualquier persona interesada información sobre todas los bienes inmuebles que se encuentren inscritos, que puede servir por ejemplo para encontrar el propietario de una finca que se quiere adquirir, o para investigar posibles bienes embargables por razón de cualquier deuda. Por la segunda el propietario del bien se puede defender ante cualquier intromisión ilegal o incluso legal para con su bien inmueble.

3. ¿Es obligatorio inscribir en el Registro de la Propiedad?

No, no es obligatorio. Salvo algunas excepciones –la más importante es la obligación de inscribir préstamos hipotecarios- se puede adquirir, vender, poseer o ser propietario de cualquier bien inmueble sin necesidad de que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

4. ¿Cuáles son las desventajas de no inscribir en el Registro de la Propiedad?

La principal es la de no ser propietario del bien inmueble a efectos públicos, lo que querrá decir que será mucho más complicado demostrar dicha propiedad si ocurriese cualquier problema. Podría pensarse que debería de ser suficiente un contrato de venta firmado ante Notario, pero no sería la primera vez en la que un mismo bien inmueble se vende de forma simultánea a dos compradores, y en este caso el primero que inscriba es el que gana. Además, si posteriormente se quiere vender o gravar el bien a favor de otra persona, se deberá de contar con un cliente de confianza o sufrir una minusvaloración en el precio, ya que en el mercado inmobiliario la no inscripción se tiene como indicio de inseguridad y el acto de inscribir por primera vez supone bastantes molestias.

5. ¿Cómo inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad?

Como requisito principal es necesario contar con el documento público que dé al adquirente derecho de propiedad sobre el bien inmueble, del que la escritura notarial de venta es el paradigma clásico. Teniéndose copia simple de dicho documento, del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y acompañándose todo ello de la autoliquidación del Impuesto que se haya debido de pagar por la transmisión de la propiedad, se podrá inscribir un bien inmueble sin problema añadido que el de acudir a la Oficina Registral del territorio correspondiente.

Si no se dispone del documento público ni se puede obtener de forma notarial, se puede utilizar la vía del expediente de dominio, que es bastante más complejo y molesto. Mediante este se abre un procedimiento en el que se le deberán de aportar a un juez pruebas –posesión durante un tiempo para adquirir por usucapión, adquisición mediante cualquier contrato no elevado a escritura pública, etcétera- para que declare el bien inmueble como propio, de forma que con esa sentencia podamos acudir a la Oficina Registral e inscribir.

Registro de la Propiedad

Ubicación del Registro de la Propiedad de Málaga

6. ¿Debería adquirir un inmueble no inscrito en el Registro de la Propiedad?

Si la ocasión lo merece, el que un inmueble no esté inscrito en el Registro de la Propiedad no debería ser obstáculo suficiente para descartar la compra de un bien inmueble. Sí que serán recomendables dos cosas: exigir que la adquisición se realice mediante cualquier documento del que un Notario pueda dar fe pública, y estar muy atento ante cualquier otro símbolo o indicio de desconfianza que pueda aparecer. Al fin y al cabo cada vez es más extraño encontrar inmuebles en venta no inscritos.

7. ¿Qué derechos puedo inscribir en el Registro de la Propiedad?

En principio se podrán inscribir todos los llamados derechos reales, es decir, derechos obligatoriamente anexos a un inmueble concreto. Como ejemplo pueden servir el derecho de propiedad o dominio, de usufructo, servidumbres, hipotecas, anticresis, censos, etcétera. Aún sin tratarse de derechos reales también podrán ser inscritos derechos de arrendamiento, opciones de compra, o incluso los estatutos de la propiedad horizontal que se trate. En general y salvo excepciones muy concretas se puede trabajar de forma analógica entre el derecho de propiedad –que hemos analizado en los anteriores puntos- y el resto de derechos.

Conclusión

De esta forma terminamos esta entrada en relación al Registro de la Propiedad. Esperamos que os haya servido para conocer un poco más en profundidad este organismo y saber que se puede tramitar, sin necesidad de acudir a un abogado de derecho inmobiliario, la mayoría de expedientes relacionados con la vida ordinaria de cada ciudadano.

Álvarez Ramos Abogados

abogados de inmobiliario

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1 Comentario

  1. Luis 14 enero, 2017 Responder

    Muchas gracias. Me aclara una duda importante.

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