Usucapión: la adquisición de bienes por el tiempo

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De entre todos los modos de adquirir la propiedad, la prescripción adquisitiva o usucapión se conforma como el más característico y peculiar por derivar de un derecho real muy comúnmente utilizado: la posesión de las cosas. En esta entrada analizaremos entre otros asuntos a qué nos referimos cuando hablamos de “usucapión”, cómo se pueden adquirir bienes por medio de este derecho, y qué requisitos deben de cumplirse para poder obtener sus efectos.

Qué es la usucapión

La usucapión o prescripción adquisitiva se regula junto a la prescripción extintiva (de la que hablaremos en otro momento) en el Título XVIII “de la prescripción” del Libro IV del Código Civil, y se puede definir como el modo de adquirir la propiedad de un bien por la simple posesión no interrumpida del mismo durante un tiempo determinado, sin necesidad de mayores requerimientos. El único límite que se establece en cuanto al bien que se adquiere: que sea uno con capacidad de ser objeto de comercio; es decir, no podrán ser usucapidos bienes ilegales ni aquellos que no tengan precio.

Cómo funciona

Como ya hemos referido, el único requisito principal para obtener la propiedad de un bien mediante la prescripción adquisitiva es la posesión no interrumpida del mismo durante un tiempo establecido en la normativa, para lo que habrá que atender a dos nuevas variables: el justo título y la buena fe. Ambos factores no son necesarios para que se produzca la usucapión, pero sí lo son para que ésta derive sus efectos en el menor tiempo posible, tal y como estudiaremos en el apartado de “plazos”.

  • El justo título es un axioma jurídico que conceptualiza la correcta transmisión del bien por cualquiera de los medios que el derecho permite, significando la posesión legítima de la cosa por cualquier tipo de negocio jurídico también legítimo. Podrán ser justo título de una finca su posesión por obtenerla en una herencia, por adquirirla mediante un contrato de donación o compraventa, etcétera.
  • La buena fe es otro importante concepto jurídico a la que la doctrina ha dedicado cantidades ingentes de páginas, pero que en este caso se circunscribe al conocimiento y certeza del poseedor de que dispone del bien por cualquier circunstancia legal y conforme a derecho. Quedan fuera de la buena fe conductas como encontrarse un bien en la calle y quedárselo sin notificar a nadie, o poseer cualquier cosa prestada de un conocido y no hacer lo mismo.

Cabría preguntarse entonces para qué sirve la prescripción adquisitiva en los casos en los que se den ambos requisitos, teniendo en cuenta que si la posesión es de buena fe y se produce con un justo título legítimo (compraventa por ejemplo, el bien ya debería ser del poseedor sin necesidad de más problemas.

Para la respuesta simplemente puede bastar un ejemplo: imaginemos la compraventa de un bien precioso cuyo vendedor no es el real propietario y con un comprador que cree que ha adquirido el bien legítimamente, imagínese también la posterior aparición del verdadero dueño de la cosa, reivindicándosela al comprador y exigiendo que le sea devuelto. Bastará que haya transcurrido el plazo que a continuación expondremos para que el comprador pueda defenderse alegando la usucapión del bien y por tanto la adquisición conforme a derecho del mismo.

Plazos

Lo que quedaría por analizar, entonces, serían los plazos que la normativa establece para determinar durante cuánto tiempo debe poseerse un bien para que éste se obtenga. La regulación del Código Civil diferencia en función de dos variables: la ya estudiada existencia o no de justo título y buena fe, y si el bien a usucapir es uno mueble o inmueble.

Usucapión inmobiliaria.

En primer lugar, huelga decir que cuando hablamos de bienes inmobiliarios lo hacemos de todos aquellos que tienen cierto arraigo material o, en definitiva, imposibilidad de ser movidos o trasladados. Se encuentran dentro de éstos los pisos, casas, fincas y terrenos, caminos y en definitiva otras construcciones de gran arraigo.

  • Con justo título y buena fe (usucapión inmobiliaria ordinaria): El plazo será de diez años entre presentes y veinte entre ausentes, conceptuándose ausente en ésta materia como el que reside en país extranjero o en ultramar. Ello quiere decir que si el propietario real del inmueble vivió en el extranjero durante diecinueve años, aún podrá reclamar el bien a su poseedor actual.
  • Sin justo título o buena fe (usucapión inmobiliaria extraordinaria): El plazo será de una posesión no interrumpida de treinta años, indistinta entre presentes y ausentes.

Usucapión mobiliaria.

Definimos como bienes muebles, sencillamente, los que queden fuera de la definición propia de inmuebles, luego aquellos que tienen capacidad y posibilidad de ser movidos y trasladados. Como ejemplos básicos podríamos encontrar los muebles de una casa, todo tipo de vehículos, el dinero y las cuentas corrientes, o las acciones de una empresa.

Encontramos característico en éste caso el hecho de que el justo título no es relevante para la determinación del plazo, debido a que en lo relativo a los bienes muebles el Código Civil equipara la mera posesión a éste justo título, del modo contrario a como ocurre en los bienes inmuebles donde se requiere una causa de transmisión conforme a derecho.

  • Con buena fe (usucapión mobiliaria ordinaria): Se requerirá el transcurso de tres años de posesión no interrumpida.
  • Sin buena fe (usucapión mobiliaria extraordinaria): Se necesitarán tres años más de posesión no interrumpida, seis en total, para obtener la propiedad del bien.

Se habrá analizado que hablamos siempre de posesión no interrumpida, ¿qué queremos decir con ello? Simplemente, que el verdadero propietario debe de haberse olvidado de notificar al poseedor su cualidad durante todo ese tiempo. Cualquier notificación tácita o expresa que consiga ser probada interrumpirá el plazo de prescripción, debiendo de empezar a contar de nuevo desde el principio.

Conclusión

Así resumimos brevemente todo lo relativo a la prescripción adquisitiva o usucapión. Si bien es cierto que quedan muchas cosas por exponer (la regulación de esta institución es de amplitud obvia por su importancia), esperamos que la entrada haya podido servir para presentar el funcionamiento del concepto a aquellas personas que no lo conocían y ayudado a afianzar conocimientos a las que sí tenían cierta idea del mismo. Nos faltaría por estudiar la parte más práctica o procesal (a quién hay que dirigirse para reclamar este derecho, como hay que hacerlo, cuales son las formalidades que hay que seguir en ello, etcétera) pero eso se lo dejamos, al menos por ahora, a los abogados que quieran encargarse de estos asuntos.

Álvarez Ramos Abogados

abogados de civil

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32 Comentarios

  1. Jose Navarro 7 septiembre, 2019 Responder

    Buenos días,

    Voy a heredar de una tia mia, el 50% de una casa en un pueblo, el otro 50% mi padre se lo vendió hace 40 años a un señor, que desapareció en el extranjero y nunca a pagado nada ni hemos sabido nada de el, siempre a sido mi tia la que se ha hecho cargo de todos los gastos, rehabilitación, ibio, luz basuras etc…

    Podría reclamar el 50% de este señor por usucapión, antes de formalizar la herencia o tengo que tener la propiedad a mi nombre para poder reclamar.

    Un saludo
    Francisco Navarro

    • Miguel Álvarez Ramos 10 septiembre, 2019 Responder

      Buenos días José.

      Como nos faltan algunos datos en la información que nos aporta, voy a suponer que en el Registro de la Propiedad la situación es que el 50% del inmueble está a nombre del señor tercero y el otro 50% a nombre de sus familiares. Siendo ello así y habiéndose su tía encargado del inmueble podría por supuesto iniciar un procedimiento judicial para adquirir por usucapión, pero solo lo puede hacer ella o, si se encuentra fallecida, sus herederos. Lo más difícil en este tipo de situaciones es conseguir demostrar que durante todos estos años su tía se ha encargado de forma clara y directa del inmueble, pero en muchas ocasiones se consigue.

      Si quiere que ahondemos en el asunto y estudiemos la posibilidad de llevarlo escríbanos a [email protected].

      Un saludo.

  2. Pedro 16 agosto, 2019 Responder

    Según el art. 36 de la LH de 1946: «La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.»
    Mi duda es si ante una usucapión extraordinaria empezada pero no consumada ni a falta de un año para consumarse, aparece como dueño un tercero hipotecario según el art. 34 de esta misma ley tras, por ejemplo, tres años de efectuada la adquisición, ¿qué interpretación tiene el párrafo anterior? Creo que en este punto la ley es ambigua… Por un lado, esta «negligencia» perjudica al tercero hipotecado pudiendo perder el amparo que le brinda el art. 34, pero, por otro, puede seguir interrumpiendo la usucapion, ¿en qué sale entonces perjudicado el tercero?…
    También me gustaría saber si el momento para contar los plazos a que se refiere el art. 36 de la LH en sus apartados 1 y 2, comienza cuando se produce la adquisición o cuando ésta se inscribe en el Registro. Por la definición de «titular inscrito» debería ser a partir de la inscripción, aunque la ley se refiere siempre al momento de la adquisición.

    • Buenos días Pedro.

      La cuestión es compleja y bastante técnica pero creo que la solución es clara.

      El artículo 36 LH establece dos cosas. La primera, que si hay prescripción consumada o a falta de un año para ello esta puede prevalecer sobre el tercero hipotecario, de forma que aunque cumpla todos los pasos del artículo 34 su derecho podría no valer nada. Es decir, puede llegarse a considerar que nunca ha tenido en propiedad el bien, ni podrá hacer nada para evitar que el usucapiente le deniege cualquier derecho que pueda derivar del artículo 34.
      La segunda, que parece que es en la que tienes dudas, regula el caso en el que esa prescripción está en camino de darse pero aún no se encuentra consumada ni a falta de un año. La solución aquí es muy sencilla. El tercero hipotecario llega a poder adquirir el bien con base en su artículo 34 y se puede considerar perfectamente legítimo propietario (al contrario de lo que ocurre en el caso anterior), pero bajo el conocimiento de que la prescripción comenzada le perjudicará igualmente si se cumplen los años dados y no hace nada para evitarlo.

      Luego la conclusión es muy sencilla. En el primer caso el tercer hipotecario ni adquiere ni puede hacer nada para evitar la prevalencia de la prescripción; en el segundo caso adquiere y obtiene el derecho a interrumpir la prescripción antes de su consumación total, pero sabiendo que esta habrá ya comenzado a contar. El perjuicio que sufre el tercero en este último caso es obvio, pues le obliga a mostrar una diligencia adicional en interrumpir prescripciones que ya se encuentran comenzadas y que puedan afectar a su derecho.

      Al fin y al cabo, lo que la ley quiere con esta seguda parte del artículo es proteger al poseedor de un inmueble que ve como aparece un tercero hipotecario y le inscribe el derecho sin realizar ningún trámite más. En esos casos el artículo 36 LH le permite seguir acumulando tiempo de posesión y, si se dan las condiciones oportundas y el tercer hipotecario no hace nada, apropiarse del bien via prescripción.

      En cuanto a la segunda cuestión y no estableciendo la ley nada en sentido contrario, se debe de entender el comienzo del plazo cuando se produce y perfecciona la adquisición. La denominación de «titular inscrito» la utiliza la ley bajo ideas simplemente identificativas (aludiendo fácilmente a la figura del artículo 34 LH: «el tercero que de buena fe adquiera…»), sin ningún tipo de relevancia legal. El propio artículo 34 LH establece que el tercero «será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho», dando por hecho que antes de la propia inscripción ya había adquirido.

      Como ya he comentado es un asunto un poco complejo y técnico, pero espero que haya quedado claro.

      Un saludo.

      • Pedro 17 agosto, 2019 Responder

        Muchísimas gracias, Miguel. Ya me ha quedado más claro. Un saludo.

  3. José González Valera 8 abril, 2019 Responder

    buenos días, mi mujer tiene el 25% de una planta baja, que tiene 110 años, la cual hemos estado pagando la contribución y lo gastos al ayuntamiento durante 40 años, no sabemos nada de los demás propietarios durante todos estos años, ni sabemos quienes son los descendiente ni donde paran, tenemos nosotros una copia de la escritura, es posible la usucapión ? un saludo, gracias

    • Miguel Álvarez Ramos 23 abril, 2019 Responder

      Buenos días José.

      Habría que mirar el asunto con mayor detenimiento, pero en principio sí que podría ser viable. Si le interesa revisar todo con nosotros envíenos la documentación que tenga a [email protected] y se lo estudiamos sin problemas.

      Un saludo.

  4. JUAN CORBERA 27 febrero, 2019 Responder

    qué coste tiene un procedimiento por usucapión ? Barcelona

    • Miguel Álvarez Ramos 28 febrero, 2019 Responder

      Buenos días Juan.

      Por desgracia no podemos ofrecerle un precio ni siquiera aproximado sin conocer de una forma más concreta el asunto. No hay problema en que nos envíe la información y documentación del caso a [email protected] y que a partir de ahí, en cuestión de unos días, podamos ofrecerle dicho precio.

      Un saludo.

  5. Jorge Riveros 29 octubre, 2018 Responder

    Buen día, una consulta, mis abuelo dejó una herencia de 20 ha de tierras, han fallecido hace 6 años, tengo 10 hermanos, de los cuales 9 hermanos le hemos vendido a un sobrino por medio de una Cesión de derecho, y una hermana se opuso a la sucecion
    De las 20 ha se hizo el fraccionamiento de las tierras que quedaron así
    Fraccion A == 18 Ha vendido a un sobrino por medio de Cesión de derecho
    Fraccion B == 2 Ha hermana que se opuso a la sucesión

    Esta hermana que se opuso ya hace mas de 30 años viviendo en la tierra de mis padres, el hizo una casa dentro de la 20 ha pero en las divisiones de tierras, la casa de mi hermana quedó en Fraccion B que le corresponde, todo como debería de ser.
    Ahora esta mi hermana le hace una demanda por Usucapion a mi sobrino a quien les vendimos nuestra herencia que seria la FRACCION A, alegando que ya hace mas de 30 años viviendo en la propiedad
    Creo que Usucapión no corresponde porque existe herederos de por medio y ademas mis padres hace como 6 años han fallecidos y todas las documentaciones están a nombre de mis padres

    Saludos

    • Miguel Álvarez Ramos 29 octubre, 2018 Responder

      Buenas tardes Jorge.

      Es un asunto bastante complejo y me temo que no podemos ayudarle sin ver la documentación del mismo. Nos encantaría poder ofrecerle una respuesta, pero lo que menos queremos es darle una asesoría errónea que además le pueda perjudicar en un futuro procedimiento judicial. Lo único que puedo hacer es recomendarle que se ponga en manos de algún abogado especialista en el asunto, que con toda la información presente pueda asesorarle correctamente. Si quiere que nosotros le hagamos ese trabajo escríbanos a [email protected] y le responderemos con un presupuesto lo más pronto posible.
      Nosotros tenemos su contacto, pero no nos gusta molestar para ofrecer nuestros servicios.

      Un saludo.

  6. Alicia 11 mayo, 2018 Responder

    Buenos días:

    Mis abuelos tienen una propiedad de 500m2 en la que está construida su casa y en una esquina mis padres construyeron la suya cuando se casaron (100m2), el terreno es de mis abuelos y la casa la construyeron mis padres que no tiene escritura pero si tiene IBI. Mi abuelo hace años les dijo a mis padres de ponerlo a su nombre pero por problemas económicos no se hizo. Mi abuelo murió hace 8 años y mi abuela aunque es muy mayor sigue viva. Ahora de los 500m2, 250m serían de mi abuela y los otros 250m de mi madre y mis tíos siendo usufructuaria mi abuela. Mis 4 tíos le han dicho a mi madre que cuando mi abuela muera se vende todo para construir y mi madre se tendría que ir de la casa. Mi madre le ha pedido a mi abuela que se ponga a su nombre antes de morir pero no quiere enfrentarse a mis tíos ¿Pueden echarlos tan fácilmente? ¿No tiene ningún derecho si la casa la construyeron ellos y llevan 40 años viviendo en ella? Me han hablado del usucapión, ¿podrían acogerse al él?

    Un saludo.

    • Miguel Álvarez Ramos 15 mayo, 2018 Responder

      Buenos días Alicia.

      El asunto es complicado y quizá merecería que pudiésemos echar un vistazo a la documentación de la que dispone antes de poder darle una respuesta definitiva (puede hacerlo a través de la dirección de correo electrónico [email protected]), así que en líneas generales no puedo ofrecerle mucha claridad.

      Uno de los puntos importantes por ejemplo es si ambos inmuebles están considerados como diferentes por pertenecer a suelos o parcelas distintas, o es más bien el suelo de sus abuelos en el cual se construyó la vivienda. Esta respuesta es clave porque en derecho lo general es que quien tiene la propiedad del suelo tiene la propiedad de su continente, luego sería difícil demostrar que sus padres han estado poseyendo como dueños en suelo ajeno. Junto a este punto hay muchos más, como los relativos al comportamiento de sus tíos en este caso (si han dejado hacer o se han quejado en algún momento), quién ha abonado los gastos y tributos pertenecientes a la casa que se quiere usucapir, o si esta posesión ha sido continuada en el tiempo o por temporadas.

      Lo dicho, necesitaríamos ver el caso más tranquilos para darle una respuesta exacta.

      Un saludo.

  7. Pepe Solana 22 marzo, 2018 Responder

    Buenos dias
    Mi caso es el de un bien inmueble que mi padre compro (en teoría se hizo un contrato pero ha desaparecido) hace mas de 30 años, en catastro esta inscrito a nosotros desde siempre y hemos pagado los impuestos y tasas municipales desde siempre. La cuestión es que tanto mis padres como el constructor (vendedor) han fallecido y el registro de la propiedad consta a nombre del vendedor. ¿aqui se podria solicitar la usucapion para escriturar?

    • Miguel Álvarez Ramos 22 marzo, 2018 Responder

      Buenos días Pepe.

      Los contratos de compraventa de inmuebles deben, para ser considerados a efectos legales, ser realizados mediante escritura pública ante un notario. Si se hizo de este modo bastaría encontrar al notario ante el que se firmó, solicitarle la escritura y acudir con ella al Registro de la Propiedad que sea. Si este contrato no se hizo lo único que quedaría es utilizar la prescripción, pero tendríamos que demostrar la posesión efectiva del inmueble durante más de 30 años, lo cual muchas veces no es sencillo.

      Un saludo.

  8. FGT 14 marzo, 2018 Responder

    Hola, quisiera plantearles el siguiente caso para saber si existe la posibilidad de usucapión:
    El matrimonio compuesto por A y B, de nacionalidad extranjera, residen fuera de España, y poseen, además, un inmueble situado en España. A+B no tienen hijos, pero si hermanos.
    A tiene doble nacionalidad española (y extranjera) y sus hermanos (C, D, E y F) son todos de nacionalidad española y residentes en España.
    B es de nacionalidad extranjera y sus hermanos también.
    Al fallecer B, sus hermanos heredan el 50% del inmueble, quedando el otro 50% en propiedad de A. Durante mas de 30 años, A se hace cargo de todos los gastos e impuestos correspondientes al inmueble, habitándolo de manera efectiva varios meses, todos los años. Durante todo este tiempo, los herederos de B no se hacen cargo, ni utilizan nunca este inmueble. De hecho, no llegan a tener contacto nunca más con A.
    Al fallecer A, su 50% del inmueble es heredado por sus hermanos C, D, E y F. Todos ellos (herederos de A) venden su parte (en total el 50% del inmueble), a G (hijo de E), también de nacionalidad española.
    Desde que G adquirió el 50% de la propiedad (2 años), viene haciéndose cargo de todos los gastos del inmueble (comunidad, impuestos y tasas municipales, etc). Además, ha comenzado a habitar el inmueble y ha realizado una reforma del mismo, por el estado de deterioro en el que se encontraba, siendo asumido el coste al 100% por G.
    La pregunta es: ¿puede G plantear la usucapión ahora o tendría que esperar que transcurrieran 20 años, a contar desde la fecha en que compró su parte de propiedad a C, D, E y F? Los herederos de B no han dado señales de vida en todo este tiempo (desde el fallecimiento de B), más de 35 años (de hecho, en el registro de la propiedad sigue estando el 50% de la propiedad a nombre de, el ya fallecido, B).

    Gracias de antemano, un saludo.

    • Miguel Álvarez Ramos 22 marzo, 2018 Responder

      Buenos días.

      El asunto es lo suficientemente complejo como para requerir de un estudio importante por nuestra parte, de forma que todo lo expresado a continuación debe de tomarse con cautela y nunca como una asesoría clara sobre el tema. En cualquier caso intentaré comentarle mis impresiones.

      A efectos de adquirir un inmueble mediante usucapión se requiere la posesión efectiva y continuada por parte del interesado, de forma que su fallecimiento interrumpe dicha prescripción a efectos legales. Lo que ocurre es que hay dos tipos de prescripciones, la adquisitiva (del fallecido) y la extintiva (de los verdaderos propietarios). Cada acción de las que se pueden llevar a cabo en los tribunales (acción posesoria para recuperar la posición, acción reinvindicatoria para recobrar la propiedad, etcétera) tienen un plazo de prescripción determinado, de modo que pasado este los interesados no podrán realizar ninguna medida dirigida a obtener la posesión del inmueble. ¿Quiere decir esto que los herederos obtienen la propiedad del inmueble en esos momentos? No necesariamente. Pero a efectos prácticos si nadie puede exigirle al poseedor que deje de utilizar la vivienda, con el simple paso del tiempo adquirirá mediante usucapión.

      Es decir y resumiendo: la propiedad todavía no sería de los herederos en el caso que se comenta, y estos tendrían que esperar treinta (no veinte) años para adquirir mediante usucapión, pero si las acciones de los contrarios han prescrito nadie puede impedir ni negarse a que ello ocurra. Quizá sería posible acudir a un proceso declarativo en el que un juez, examinado que todos los interesados tienen sus acciones extinguidas por prescripción, exprese que la propiedad es de los actuales poseedores adelantándose así a los 30 años; pero sería un asunto bastante complejo y que requeriría de tiempo y dinero.

      Un saludo.

  9. Antonio 24 febrero, 2018 Responder

    Se puede ejercer la figura jurídica de la usucapión ordinaria sobre unos bienes rústicos si antes de finalizar el periodo de la prescripción ordinaria de los diez años, por ejemplo en el octavo año, el propietario titular obliga a firmar un contrato de arrendamiento al poseedor que los pretende usucapir. Muchas gracias y un afectuoso saludo.

    • Miguel Álvarez Ramos 25 febrero, 2018 Responder

      Buenos días Antonio.

      El simple hecho de que el propietario intente realizar el contrato de arrendamiento (aunque no se firme al final) interrumpe la prescripción, siempre y cuando pueda probar que le ha comunicado dichas intenciones.

      En su caso el contrato está además firmado y por tanto aceptado por usted, de modo que ello tendrá dos efectos: interrupción de la prescripción por un lado, y cambio de la naturaleza de la usucapión de ordinaria a extraordinaria.

      Un saludo.

  10. Cristina Martínez Martínez 19 octubre, 2017 Responder

    ¿Que costo aproximado tiene la usucapión de un inmueble: impuestos, tasas, etc? Gracias

    • AUTOR

      Buenos días Cristina.

      Muy difícil de decir incluso a título general, y menos en un comentario público donde la gente pueda tener acceso y llevarse a equivocaciones. Depende de muchas cosas, pero principalmente del valor del inmueble que se está tratando de usucapir. También del motivo de la usucapión y de sus características (si es ordinaria o extraordinaria, de buena o mala fe, hay o no hay documentación); de si hay alguien oponiéndose a la misma o no; incluso del lugar en el que esté situado el inmueble.

      Lo único que podemos decirle para intentar responder su duda es que nos envíe la información concreta de su asunto a nuestro correo. Lo revisaremos todo y podremos darle una cifra.

  11. Alejandro 7 septiembre, 2017 Responder

    Saludos, en mi familia tenemos un piso cuyos propietarios (parientes lejanos) fallecieron hace más de 30 años sin testar, sin hijos ni otros herederos directos. Desde entonces lo venimos poseyendo, pagando los gastos y contribución, incluso ha estado alquilado y nunca nadie ha reclamado nada. Ahora queríamos venderlo, pero no podemos acreditar la propiedad con un título. En el Registro está a nombre de los fallecidos. Entiendo que habría que promover la usucapión por vía judicial, pero no sabemos a quién tendríamos que demandar, puesto que nadie discute o perturba la propiedad. Se pueden probar los pagos de todos estos años, ya que se han guardado los justificantes. Pero cómo se plantearía ante el juez? Gracias

    • AUTOR
      Álvarez Ramos Abogados 13 septiembre, 2017 Responder

      Buenos días Alejandro.

      Hay algunos casos en los que se debe de acudir a juicio sin demandar a nadie, y este es uno de ellos. Otros pueden ser por ejemplo cuando una pareja realiza un divorcio de mutuo acuerdo, o cuando una persona se incapacita a sí misma por considerar que en un futuro próximo no va a poder realizar ningún contrato. En este tipo de procedimientos (incluido el tuyo) el juez se limita a comprobar que todo está correcto y a confirmar el derecho mediante una sentencia.

      Lo que habría que hacer, por tanto, sería plantar delante del juez todos los documentos que prueban que se ha estado utilizando la vivienda como propietario durante todos estos años, y solicitarle que declare la propiedad del bien mediante usucapión. Una vez esta se tenga se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad y funcionará como cualquier inmueble adquirida de otro modo, también a efectos de venta.

      • Alejandro 14 septiembre, 2017 Responder

        Muchas gracias por su respuesta, entiendo entonces que se tramitaría como un acto de jurisdicción voluntaria, es que llevamos tiempo tratando de arreglarlo y hasta ahora nadie nos ha sabido orientar sobre cómo plantearlo, nos dicen que no es un caso habitual; aunque yo veo que la figura de la usucapio está clara en el código civil y considero que se cumplen y pueden demostrar todos los requisitos. Han tenido casos de usucapión tramitados así como jurisdicción voluntaria que han prosperado? Muchas gracias

        • AUTOR
          Álvarez Ramos Abogados 15 septiembre, 2017 Responder

          Buenos días Alejandro.

          Tendríamos que estudiarlo, ya que es algo que dependería de algunas variables. Por ejemplo, no es lo mismo contar con el consentimiento de los herederos a efectos de que puedan «ayudarnos» en nuestras prestensiones, a que se muestren totalmente en contra de la misma. Tampoco es lo mismo que el inmueble se encuentre registrado a nombre de los fallecidos (sería lo ideal) que si se ha realizado el cambio de nombre a los herederos por el motivo de la herencia.

          Lo ideal sería que pudiésemos acceder a la documentación que tienen y, una vez estudiada, ofrecerles un presupuesto y un estudio sobre la mejor forma de hacerlo y las probabilidades de conseguirlo. El único pero que encontramos es que somos de Málaga y normalmente solo trabajamos por Andalucía, de forma que si son de fuera vamos a tenerlo más difícil. En cualquier caso si le parece bien escríbanos a [email protected] y hablamos de forma más privada.

          Un saludo.

  12. Juanjo 20 mayo, 2017 Responder

    Buenos días:
    Muchas gracias por su blog. Tengo una cuestión. Qué se entiende por notificación tácita cuando dice que «Cualquier notificación tácita o expresa que consiga ser probada interrumpirá el plazo de prescripción»? ¿Es en el ámbito judicial?
    Gracias.

    • AUTOR

      Buenos días Juanjo.

      Notificación tácita es toda acción de la que pueda derivarse que el propietario del bien (no el que intenta adquirir por usucapión) sigue considerándose como tal. Por ejemplo, imaginemos que una persona posee una vivienda por alquiler y el arrendador desaparece, de forma que el arrendatario deja de pagar la renta y comienza a poseer como propietario. Si transcurren treinta años así adquirirá por usucapión, pero si en mitad de esos años el arrendador vuelve y le comunica un número de cuenta para hacer los pagos de la renta el plazo comenzará a contar. ¿Es una notificación expresa? No, porque en ella no se dice de forma expresa que la propiedad es del arrendador. ¿Sirve igualmente para romper el plazo? Por supuesto.

      Cuando decimos «Que consiga ser probada» es porque por supuesto así deberá de ser hecho si se acude a un tribunal judicial. En este último caso no servirá que el arrendador alegue que comunicó verbalmente el número de cuenta salvo que pueda probar que lo hizo mediante testigos o grabaciones. Por ello lo mejor suele ser siempre realizar comunicaciones escritas y mediante burofax.

      Un saludo.

  13. María 15 mayo, 2017 Responder

    Muchas gracias por la respuesta.
    El caso es que la mayor parte de los herederos no desea pedir adición de bienes a la partición.
    Así que supongo que en ese caso el dinero pasa a la persona que era cotitular de la cuenta junto con el fallecido, aunque el dinero de la cuenta fuese íntegramente del fallecido.

    Un saludo.

  14. ANTONIO 4 mayo, 2017 Responder

    LLEVAMOS VIVIENDO EN UNA CASA UNOS 50 AÑOS, QUE MI ABUELO COMPRO EN AQUELLOS ENTONCES CON UNA LETRA DE CAMBIO, NO ESTA A NUESTRO NOMBRE , NI TENEMOS COMPRAVENTA , NI VENDÍ, ETC, DESDE QUE VIVIMOS EN ELLA HEMOS ESTADO PAGANDO TODOS LOS RECIBOS DE AGUA, LUZ , IBI. ETC, PRIMERO VENÍAN LOS RECIBOS A NOMBRE DEL ANTIGUO DUEÑO. PERO DESPUÉS CAMBIAMOS LOS RECIBOS PARA QUE VINIESEN A NUESTRO NOMBRE. AHORA LOS HEREDEROS DEL QUE ERA DUEÑO DE LA CASA, ESTÁN QUERIENDO HACERSE CON ELLA. TENEMOS DERECHO A PRESENTAR EN EL JUZGADO EL PROCEDIMIENTO DE USUCAPIÓN ? Y QUE POSIBILIDADES TENEMOS DE QUE SALGA ADELANTE ?

    • AUTOR

      Buenas tardes Antonio.

      Es difícil darle una respuesta exacta sin tener toda la documentación, pero en principio parece que todo es favorable para conseguir obtener la propiedad del inmueble mediante usucapión. Se compró en su día (aunque no de forma correcta, pero se hizo), se ha estado residiendo como propietario en la vivienda, y se han ido pagando todos y cada uno de los impuestos necesarios y afectos a ella. Realmente bastaría con estudiar desde qué fecha se puede demostrar que habéis estado residiendo en la vivienda y, a partir de ahí, echar cuentas hacia atrás y ver si es posible la usucapión. Recomiendo que busquen un profesional para que les asesore, ya que la dificultad del procedimiento lo requiere.

      Un saludo.

  15. María 6 julio, 2016 Responder

    Hola a todos:

    Mi duda con respecto a este tema gira en torno a una herencia y la posible usucapión extraordinaria.
    El caso es que unos familiares míos ocultaron un dinero que un tío mío había dejado en herencia a una de sus sobrinas (era menor de edad en aquel entonces) y a uno de sus hermanos. Han pasado bastante más de esos 6 años que fija la ley para que se dé usucapión.
    Hay alguna posibilidad de reclamar algo?
    Puede darse el caso de que aún habiendo ocultado ese dinero, los ahora dueños se hayan convertido en titulares de derecho?
    O bien se puede pedir partición de herencia puesto que al haberse ocultado bienes se puede considerar que tal partición no se hizo o que la que se hizo es nula?

    Muchas gracias por su atención.
    Un saludo.

    • AUTOR

      Buenos días María. Se trata de una cuestión compleja pero en nuestra opinión lo que debería de hacerse es solicitar la adición de los bienes ocultos a la partición anteriormente hecha, salvo que el valos de los mismos sea muy superior a la antigua. Es decir, la partición de herencia ya realizada tendría sus efectos, y los nuevos bienes se repartirán entre el resto de herederos. Para ello se puede acudir ante cualquier notario o incluso realizarse de forma privada si todo el mundo está de acuerdo. Si los familiares no quieren deshacerse del dinero ocultado si hará falta un abogado para reclamar judicialmente esa cantidad.

      ¿Por qué no rige el plazo de usucapión que expresamos en el artículo? Sencillamente porque el acto de partición de herencia es una de las pocas acciones con plazo imprescriptible en nuestro derecho (aunque la jurisprudencia lo ha rebajado en algunos casos a 30 años). La acción de adición de bienes a la partición, al ser una ampliación de esta, debe de tener el mismo plazo.

      Un saludo.

      Álvarez Ramos Abogados

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