De entre todos los modos de adquirir la propiedad, la prescripción adquisitiva o usucapión se conforma como el más característico y peculiar por derivar de un derecho real muy comúnmente utilizado: la posesión de las cosas. En esta entrada analizaremos entre otros asuntos a qué nos referimos cuando hablamos de “usucapión”, cómo se pueden adquirir bienes por medio de este derecho, y qué requisitos deben de cumplirse para poder obtener sus efectos.
Qué es la usucapión
La usucapión o prescripción adquisitiva se regula junto a la prescripción extintiva (de la que hablaremos en otro momento) en el Título XVIII “de la prescripción” del Libro IV del Código Civil, y se puede definir como el modo de adquirir la propiedad de un bien por la simple posesión no interrumpida del mismo durante un tiempo determinado, sin necesidad de mayores requerimientos. El único límite que se establece en cuanto al bien que se adquiere: que sea uno con capacidad de ser objeto de comercio; es decir, no podrán ser usucapidos bienes ilegales ni aquellos que no tengan precio.
Cómo funciona
Como ya hemos referido, el único requisito principal para obtener la propiedad de un bien mediante la prescripción adquisitiva es la posesión no interrumpida del mismo durante un tiempo establecido en la normativa, para lo que habrá que atender a dos nuevas variables: el justo título y la buena fe. Ambos factores no son necesarios para que se produzca la usucapión, pero sí lo son para que ésta derive sus efectos en el menor tiempo posible, tal y como estudiaremos en el apartado de “plazos”.
- El justo título es un axioma jurídico que conceptualiza la correcta transmisión del bien por cualquiera de los medios que el derecho permite, significando la posesión legítima de la cosa por cualquier tipo de negocio jurídico también legítimo. Podrán ser justo título de una finca su posesión por obtenerla en una herencia, por adquirirla mediante un contrato de donación o compraventa, etcétera.
- La buena fe es otro importante concepto jurídico a la que la doctrina ha dedicado cantidades ingentes de páginas, pero que en este caso se circunscribe al conocimiento y certeza del poseedor de que dispone del bien por cualquier circunstancia legal y conforme a derecho. Quedan fuera de la buena fe conductas como encontrarse un bien en la calle y quedárselo sin notificar a nadie, o poseer cualquier cosa prestada de un conocido y no hacer lo mismo.
Cabría preguntarse entonces para qué sirve la prescripción adquisitiva en los casos en los que se den ambos requisitos, teniendo en cuenta que si la posesión es de buena fe y se produce con un justo título legítimo (compraventa por ejemplo, el bien ya debería ser del poseedor sin necesidad de más problemas.
Para la respuesta simplemente puede bastar un ejemplo: imaginemos la compraventa de un bien precioso cuyo vendedor no es el real propietario y con un comprador que cree que ha adquirido el bien legítimamente, imagínese también la posterior aparición del verdadero dueño de la cosa, reivindicándosela al comprador y exigiendo que le sea devuelto. Bastará que haya transcurrido el plazo que a continuación expondremos para que el comprador pueda defenderse alegando la usucapión del bien y por tanto la adquisición conforme a derecho del mismo.
Plazos
Lo que quedaría por analizar, entonces, serían los plazos que la normativa establece para determinar durante cuánto tiempo debe poseerse un bien para que éste se obtenga. La regulación del Código Civil diferencia en función de dos variables: la ya estudiada existencia o no de justo título y buena fe, y si el bien a usucapir es uno mueble o inmueble.
Usucapión inmobiliaria.
En primer lugar, huelga decir que cuando hablamos de bienes inmobiliarios lo hacemos de todos aquellos que tienen cierto arraigo material o, en definitiva, imposibilidad de ser movidos o trasladados. Se encuentran dentro de éstos los pisos, casas, fincas y terrenos, caminos y en definitiva otras construcciones de gran arraigo.
- Con justo título y buena fe (usucapión inmobiliaria ordinaria): El plazo será de diez años entre presentes y veinte entre ausentes, conceptuándose ausente en ésta materia como el que reside en país extranjero o en ultramar. Ello quiere decir que si el propietario real del inmueble vivió en el extranjero durante diecinueve años, aún podrá reclamar el bien a su poseedor actual.
- Sin justo título o buena fe (usucapión inmobiliaria extraordinaria): El plazo será de una posesión no interrumpida de treinta años, indistinta entre presentes y ausentes.
Usucapión mobiliaria.
Definimos como bienes muebles, sencillamente, los que queden fuera de la definición propia de inmuebles, luego aquellos que tienen capacidad y posibilidad de ser movidos y trasladados. Como ejemplos básicos podríamos encontrar los muebles de una casa, todo tipo de vehículos, el dinero y las cuentas corrientes, o las acciones de una empresa.
Encontramos característico en éste caso el hecho de que el justo título no es relevante para la determinación del plazo, debido a que en lo relativo a los bienes muebles el Código Civil equipara la mera posesión a éste justo título, del modo contrario a como ocurre en los bienes inmuebles donde se requiere una causa de transmisión conforme a derecho.
- Con buena fe (usucapión mobiliaria ordinaria): Se requerirá el transcurso de tres años de posesión no interrumpida.
- Sin buena fe (usucapión mobiliaria extraordinaria): Se necesitarán tres años más de posesión no interrumpida, seis en total, para obtener la propiedad del bien.
Se habrá analizado que hablamos siempre de posesión no interrumpida, ¿qué queremos decir con ello? Simplemente, que el verdadero propietario debe de haberse olvidado de notificar al poseedor su cualidad durante todo ese tiempo. Cualquier notificación tácita o expresa que consiga ser probada interrumpirá el plazo de prescripción, debiendo de empezar a contar de nuevo desde el principio.
Conclusión
Así resumimos brevemente todo lo relativo a la prescripción adquisitiva o usucapión. Si bien es cierto que quedan muchas cosas por exponer (la regulación de esta institución es de amplitud obvia por su importancia), esperamos que la entrada haya podido servir para presentar el funcionamiento del concepto a aquellas personas que no lo conocían y ayudado a afianzar conocimientos a las que sí tenían cierta idea del mismo.
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Álvarez Ramos Abogados
Más información: abogados de derecho civil
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66 Comentarios
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Buenas, en mi comunidad habia un piso que llevaba abandonado más de 15 años la dueña murió hace 6 años dejando una gran deuda de comunidad, el hijo que tenía es único heredero pero no aparece ni se localiza por ningún sitio.
Yo ahora mismo estoy viviendo en dicha vivienda, he dado de alta los servicios de luz y agua.
Quiero pagar la deuda de comunidad y mi pregunta es si me pueden poner pegas a pagar la deuda el administrador de fincas y si el recibo de comunidad si lo pago yo deben tener mi nombre o de la propietaria fallecida.Un saludo
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Good day, five years ago, I acquired a house with a backyard and a carport. The previous owner was in possession of the entire estate for more than 30 years. He sold me the plot as a whole including the carport (correct title and good faith). I have been in possession of the house and backyard (and have been using it) for 5 years since. I live abroad, but use this house/plot as a holiday home. It is clear from the current layout that the entire plot is used by one and the same owner. However, today I received a formal letter from a lawyer representing what turns out to be the formal/cadastral owner of the piece of the plot with the carpark. Although it is not clear from the letter whether they want to take back possession of the land or reach another type of arrangement, I was wondering if the above case could constitute a legal ground for a successful usucapio claim. In other words, does the period of occupation of the «owner» who sold the plot to me «transfer» to me? Or did the clock start ticking again when I bought it? Grateful for your view!
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Good day, five years ago, I acquired a house with backyard and a carport. The previous owner was in possession of the entire estate for more than 30 years. He sold me the plot as a whole including the carport (correct title and good faith). I have been in possession of the house and backyard (and have been using it) for 5 years since. I live abroad, but use this house/plot as a holiday home. It is clear from the current layout that the entire plot is used by one and the same owner. However, today I received a formal letter from a lawyer representing what turns out to be the formal/cadastral owner of the piece of the plot with the carpark. Although it is not clear from the letter whether they want to take back possession of the land or reach another type of arrangement, I was wondering if the above case could constitute a legal ground for a successful usucapio claim. In other words; does the period of more than 30 years of occupation by the «owner» who sold the entire plot to me «transfer» to me? Or did the clock start ticking again when I bought it? Grateful for your view!
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Buenas mi padre lleva 30 años en un terreno con su huerto y ahora kieren desocuparlo, podria hacer algo?
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El usucapión puede hacerse aún habiendo una escritura pública registrada, a nombre de otra persona que no habita la propiedad, pero yo tengo más de 40 años habitándola, puedo hacer uso del usucapión.
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AUTOR
Buenas tardes.
Sí, aunque en el Registro de la Propiedad aparezca otra información, si usted viene todos estos años no solo habitándola si no comportándose como propietario (pagando impuestos, haciéndose cargo de la vivienda, no abonando ninguna cantidad al dueño, etcétera) es posible utilizar la vía de la usucapión.
Un saludo.
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Hola, la madre de marido falleció hace años y él y sus hermanos han tenido muchos problemas para recibir diversas herencias ya que sus tías no querían darles lo que les correspondía incluida la que les pertenecía recibir de su abuelo, padre de su madre, ya que éste falleció después de su madre. Ahora se acaba de enterar que una tía de su madre les dejó a sus tías y a su madre una casa pero ellas han recibido la herencia y vendido el inmueble si contar con mi marido y sus hermanos. No se cómo lo han hecho pero les pertenece la parte de su madre y se han puesto de acuerdo para no darles lo que les corresponde. Que podrían hacer?
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AUTOR
Buenas tardes.
Si se ha realizado la herencia sin contar con parte de los herederos es algo que se puede, por supuesto, impugnar ante los juzgados correspondiente. Demostrándose este hecho es un asunto prácticamente ganado, por el que los herederos omitidos obtendrán el derecho a recuperar lo que por herencia les corresponde. Otra cosa es que para entonces no quede nada (los inmuebles estén vendidos, y el dinero desaparecido). En ese caso la deuda se tendría que abonar por los condenados, pero la situación no sería tan sencilla.
Un saludo.
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Hola buenas tardes. Mi familia lleva como arrendataria de unos terrenos para explotación agraria unos cien años aproximadamente, de los cuales los últimos 20, no nos dieron recibo ni nada q justifique el pago, ni yo firme nada.
Quisiera saber si podría hacerme dueño de los mismos. Los terrenos no aparecen en el catastro a nombre de nadie pero es sabido en el pueblo de quien son y quien los arrendó siempre como “dueño” explotándolos.
Muchas gracias un saludo-
AUTOR
Buenas tardes Iván.
Entiendo que a día de hoy sigue pagando el arrendamiento de esos terrenos. Mientras ello siga siendo así va a ser complicado que pueda conseguir la usucapión, sobre todo porque aunque no hay transferencia bancaria entiendo que el dueño tendrá formas de poder demostrar la existencia de los pagos. Con que lo consiga será un caso completamente perdido, por lo que intentar obtener la usucapión sería bastante arriesgado.
Un saludo.
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Buenos días, me gustaría comprar una casa justo detrás de la que vivo ahora, no tiene escrituras y el dueño, que ha fallecido y heredado sus dos hijas solo tiene un compraventa del año 1965 y el testamento. He pedido el certificado negativo en el registro de la propiedad, y aparecen tres hermanos, quienes han heredado la casa, diferentes de los apellidos que aparecen en el compraventa. Me interesaría saber si podría usucapir el inmueble con escrituras a mi nombre.
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AUTOR
Buenas tardes Esteban.
En primer lugar hay que tener en cuenta que quien aparezca en el Registro como propietarios tienen una presunción importante de que tienen esa propiedad. Si esto no es cierto es peligroso adquirir el inmueble de quien no aparece como propietario en el Registro, ya que ello puede darle problemas en el futuro. Si su vendedor puede acreditar que adquirió en su día del padre de los herederos, debería de acudir a ellos para intentar por vía de acuerdo solucionar el asunto y poner a su nombre el inmueble. Si el acuerdo no es posible, debería de acudir a los tribunales.
Por supuesto puede adquirir y esperar diez años (confiando en que su vendedor tiene razón y efectivamente compró del anterior dueño) para intentar obtener la usucapión, pero lo vemos un método lo suficientemente arriesgado como para que haya posibilidades de que salga mal. Si durante estos diez años los propietarios según Registro intentan echarle del inmeuble es posible que puedan conseguirlo.
Un saludo.
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Hola, mi bisabuelo poseía junto a su mujer unas parcelas agrícolas, eran 5 hermanos y no tenemos la herencia que dejo a mi abuelo no sabemos si le dejo una parte de estas o no. MI abuelo, mi padre y mi tío cultivan esas tierras desde siempre, mi abuelo murió hace bastante mas de 30 años también, es decir mi padre y mi tío llevan cultivando las tierras, haciendo la PAC y pagando la contribución por sus cuentas bancarias desde hace bastante mas de 30 años aunque la contribución viene a nombre de mi bisabuelo ( es decir ejerciendo como propietarios, sin que ningún otro posible heredero haya aparecido o notificado algo). ¿Se podría hacer una usucapión extraordinaria de estos inmuebles? Gracias
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AUTOR
Buenas tardes Adrián.
Si se puede demostrar que desde hace treinta años sus familiares vienen usando esas tierras, cultivándola y disfrutando de ellas como si fueran sus legítimos propietarios, la respuesta es que sí. Los hechos están claros y le dan la razon a sus familiares; solo habría que demostrarlos.
Un saludo.
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Hola llevo viviendo en esta casa más de 15 años la dueña no tenía hijos heredaron 2 sobrinos los cuales nunca se han acercado al inmueble a reclamarlo hemos hecho Miles de arreglos a lo largo de los años se puede hacer algo
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AUTOR
Buenas tardes Katherine.
En principio habría que esperar los treinta años que la ley dispone para este tipo de casos, por lo que aún quedaría bastante tiempo para que puedan plantear la usucapión en los tribunales. Si transcurre este tiempo sin que nadie de la familia propietaria se ponga en contacto con ustedes sí que podrán acudir a los juzgados para conseguir la propiedad del inmueble, pero mientras me temo que no es posible incluso aunque hayan hecho muchas obras y arreglos durante todos estos años.
Un saludo.
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Buenos días,
mi suegra no ha podido aceptar una propiedad que le había dejado un familiar en herencia. Nadie ha aceptado la herencia. Tendrían que pasar 30 años para que se aplique la usucapión?
Saludos
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AUTOR
Buenas tardes Laura.
Quizá en este tipo de situaciones se podría revisar la posibilidad de conseguir la usucapión ordinaria, pero en cualquier caso siempre será mucho más sencillo realizar los trámites para formalizar la herencia. Recomendaríamos hacerlo aunque sea de manera judicial, porque seguro que va a ser mucho más económico que un procedimiento de usucapión.
Un saludo.
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Hola,
Mi abuela falleció hace más de 10 años en una residencia. Mi madre vivía en casa de mi abuela cuando ella falleció. Desde entonces, mi madre se ha hecho cargo de todos los gastos del piso (contribución, gastos de escalera, reformas…).
Mi madre tiene un cuarenta y tantos por ciento de la casa, ya que mi abuela le dejó todo lo que pudo de su parte. hubo una sentencia que dio por bueno el testamento de mi abuela y procedieron a hacer las particiones.
los tramites se quedaron ahí, y mis tías no quieren seguir con ningún tramite más (hacer la escritura).
En este caso mi madre podría adquirir la propiedad por usucapión, ya que han pasado más de 10 años?
Hay que decir que mi madre tiene un chalet, en el cual vive el 50% de año aprox. pero está empadronada en casa de mi abuela.
Gracias
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AUTOR
Buenas tardes Manuel.
Los tiempos para obtener la usucapión de bienes inmuebles son mucho más altos, por desgracia. Para situaciones en las que se posee de buena fe y con justo título (por ejemplo, el caso de cualquier comprador que piensa que ha comprado un inmueble del verdadero vendedor pero ha sufrido una estafa y ello no es cierto) el plazo es de 20 años. Para situaciones en las que el poseedor sabe que la vivienda no le pertenece legalmente (aunque su abuela hubiese querido dejárselo desde un punto de vista legal la mitad de la vivienda no es suya) el plazo es de 30 años. Habrá por tanto que esperar todo ese tiempo sin que el resto de herederos se preocupen de la vivienda para que se pueda intentar esta posibilidad.
Un saludo.
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Buenas, quisiera saber si podria empezar un procedimiento de usucupacion por la herencia de una tia abuela sin desendencia de unas fincas Y si es asi a quièn me dirijo para poder tramitar .Gracias
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AUTOR
Buenas tardes Ángeles.
Puede escribirnos a este correo: contacto@alvarezramosabogados.com. Envíenos un email con algo de información sobre su asunto y le ofreceremos un presupuesto sin compromiso.
Un saludo.
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Buenas tardes, mi bisabuela dejo en herencia una casa a partes iguales entre sus 4 hijos pero la única que vive allí haciéndose cargo de todos los gastos es mi abuela. Lleva viviendo allí más de 50 años y hace 18 años que mi bisabuela murió y por tanto, 18 años haciéndose cargo de todos los gastos. ¿Podría adquirir la vivienda frente a sus hermanos por usucapión al llevar más de 10 años de posesión interrumpida?
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AUTOR
Buenas tardes Ana.
Por desgracia los tiempos para obtener la porpiedad por usucapión son algo más importantes: 20 años para los casos de buena fe y justo título y 30 años para los casos en los que alguno de los dos falla. En este caso estaríamos en los 30 años, así que aún quedarían algunos hasta poder proceder con esa posibilidad.
Un saludo.
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Quiero adquirir un remate bancario de adjudicación directa. La casa está habitada. Y tiene 26 años viviendo sin interrupción ahí.
¿Es probable que si adquiero la casa y hago los trámites para la escrituración. Ellos puedan hacer un juicio por posesión y yo perder mi inversión?-
AUTOR
Buenas tardes.
En principio para obtener la usucapión extraordinaria se requieren 30 años de posesión ininterrumpida, de forma que no sería suficiente. La usucapión ordinaria sí podría darse, ya que para ella solo se requieren 20 años, pero para que funcione correctamente debe de tener el poseedor buena fe (creencia de que es propietario) y justo título (algún motivo que haya podido dar lugar a esa creencia, como el haber comprado el inmueble, o el haberlo heredado).
Según lo que comenta parece que es complicado que se den estos requisitos, pero siempre es importante ser cuidadoso en este tipo de operaciones.
Un saludo.
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Buenas tardes,
Los padres de mi mujer van a construir una casa, en la que residiremos nosotros con nuestra hija en exclusiva. La casa estará a nombre de ellos pero nosotros pagaremos todos los gastos, impuestos incluidos. ¿Se podría realizar una usucapión consensuada para que mi mujer sea la propietaria a los 10 años de comenzar a vivir y así evitar los gastos fiscales?-
AUTOR
Buenos días Hernesto.
La respuesta es negativa, por desgracia. Las usucapiones no pueden ser consensuadas, ya que en ese caso estaríamos propiamente ante una compra venta que devengaría los impuestos oportunos. Y en cualquier caso el mínimo de tiempo sería de 20 años, no de 10.
Si la vivienda está a nombre de los padres de su mujer en el momento en el que estos fallezcan podrá tranmistirse a ella por vía de herencia, y a día de hoy los impuestos en este sentido son gratuitos. Los problemas son, claro están, que otros herederos pueden protestar por esta transmisión, y que en unos años quizá la legislación fiscal de herencia sea mucho más gravosa.
Un saludo.
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Buenos días, tengo un coche que compre hace más de 15 años y lo puse a nombre de mi padre, el falleció hace 10 y el coche no lo cambiamos de nombre ni hicimos herencia por que siempre ha sido mío, excepto la titularidad. ¿Puedo tramitar el cambio de nombre por usucapion?
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AUTOR
Buenos días.
Se podría hacer, pero no creo que compense en cuanto a gastos. Para conseguir la usucapión de manera efectiva se requiere pasar por un procedimiento judicial y que un juez declare, por vía de sentencia, que la propiedad del vehículo es suya. Después podrá acudir al Regisro de la DGT y tramitar la titularidad presentando esa senetencia.
Los costes de este tipo de asuntos no son bajos, así que salvo que tenga una necesidad urgente de realizar ese cambio de titularidad no creo que le compense. Probablemente será mejor hacerlo por vía de herencia.
Un saludo.
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Hola Álvarez Ramos Abogados,
Mi duda es la siguiente, hace más de 40 años mi padre junto a su hermano hicieron una hipoteca sobre una vivienda que adquirieron, de la cual no se hizo escritura alguna. La hipoteca junto con los todos los gastos de la vivienda, suministros, ibis, mantenimiento, reformas y demás siempre han sido pagadas por mi padre. Su hermano estuvo viviendo con el en la vivienda durante unos pocos años, sin pagar nada y se marchó. A día de hoy no existe ninguna relación con mi tio, aunque conocemos su paradero. Mi padre y yo seguimos viviendo allí ininterrumpidamente durante todos estos años.
Es posible que podamos iniciar el procedimiento de usucapión para esta vivienda o sería mejor otro procedimiento?
Muchas gracias por su ayuda.
Saludos.-
AUTOR
Buenos días Roberto.
De lo que nos comenta se puede deducir en principio que sí, se cumplen todos los requisitos para iniciar el procedimiento de usucapión de la vivienda. En cuanto a comodidad quizá sería mucho mejor acudir al actual vendedor del inmueble y proponerle la transmisión, aunque es cierto que a nivel fiscal tendrá los problemas de que deberá de computarse como compraventa (pagando el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al 8%) o donación, abonando aún más por este concepto.
La usucapión es un trámite no tan seguro pero que no requiere del consentimiento de la otra parte, y caro desde el punto de vista legal pero gratuito fiscalmente. Si desea un presupuesto concreto sobre su asunto puede respondernos a este mensaje o llamarnos y hablamos del asunto.
Un saludo.
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Hace unos años que dejamos a mi abuela vivir en la casa familiar ( propiedad de mi abuelo) sin pagar rentas ni Ibi ( pues es de la familia), solo pagando los suministros. El caso es que nos preocupa que pueda llegar a considerarse propietaria por usucapión y pueda dejar en testamento la casa( que no es de su propiedad) a un tercero. Sería eso posible? Que los contadores de los suministros estén a su nombre nos puede perjudicar?
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Buenas tardes Luis.
Para conseguir la propiedad mediante la usucapión debe de estar viviendo en la propiedad como si fuese suya, encargándose de todas las deudas que el inmueble origine (suministros, IBI, comunidad, etcétera) y residiendo como si fuese propietaria. Si se da todo eso durante treinta años en efecto podría llegar a obtener el derecho de propiedad del inmueble. Mucho más no podemos decirle, por desgracia, sin revisar el asunto detenidamente.
Un saludo.
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Buenos días,
Voy a heredar de una tia mia, el 50% de una casa en un pueblo, el otro 50% mi padre se lo vendió hace 40 años a un señor, que desapareció en el extranjero y nunca a pagado nada ni hemos sabido nada de el, siempre a sido mi tia la que se ha hecho cargo de todos los gastos, rehabilitación, ibio, luz basuras etc…
Podría reclamar el 50% de este señor por usucapión, antes de formalizar la herencia o tengo que tener la propiedad a mi nombre para poder reclamar.
Un saludo
Francisco Navarro-
Buenos días José.
Como nos faltan algunos datos en la información que nos aporta, voy a suponer que en el Registro de la Propiedad la situación es que el 50% del inmueble está a nombre del señor tercero y el otro 50% a nombre de sus familiares. Siendo ello así y habiéndose su tía encargado del inmueble podría por supuesto iniciar un procedimiento judicial para adquirir por usucapión, pero solo lo puede hacer ella o, si se encuentra fallecida, sus herederos. Lo más difícil en este tipo de situaciones es conseguir demostrar que durante todos estos años su tía se ha encargado de forma clara y directa del inmueble, pero en muchas ocasiones se consigue.
Si quiere que ahondemos en el asunto y estudiemos la posibilidad de llevarlo escríbanos a contacto@alvarezramosabogados.com.
Un saludo.
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Según el art. 36 de la LH de 1946: «La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.»
Mi duda es si ante una usucapión extraordinaria empezada pero no consumada ni a falta de un año para consumarse, aparece como dueño un tercero hipotecario según el art. 34 de esta misma ley tras, por ejemplo, tres años de efectuada la adquisición, ¿qué interpretación tiene el párrafo anterior? Creo que en este punto la ley es ambigua… Por un lado, esta «negligencia» perjudica al tercero hipotecado pudiendo perder el amparo que le brinda el art. 34, pero, por otro, puede seguir interrumpiendo la usucapion, ¿en qué sale entonces perjudicado el tercero?…
También me gustaría saber si el momento para contar los plazos a que se refiere el art. 36 de la LH en sus apartados 1 y 2, comienza cuando se produce la adquisición o cuando ésta se inscribe en el Registro. Por la definición de «titular inscrito» debería ser a partir de la inscripción, aunque la ley se refiere siempre al momento de la adquisición.-
Buenos días Pedro.
La cuestión es compleja y bastante técnica pero creo que la solución es clara.
El artículo 36 LH establece dos cosas. La primera, que si hay prescripción consumada o a falta de un año para ello esta puede prevalecer sobre el tercero hipotecario, de forma que aunque cumpla todos los pasos del artículo 34 su derecho podría no valer nada. Es decir, puede llegarse a considerar que nunca ha tenido en propiedad el bien, ni podrá hacer nada para evitar que el usucapiente le deniege cualquier derecho que pueda derivar del artículo 34.
La segunda, que parece que es en la que tienes dudas, regula el caso en el que esa prescripción está en camino de darse pero aún no se encuentra consumada ni a falta de un año. La solución aquí es muy sencilla. El tercero hipotecario llega a poder adquirir el bien con base en su artículo 34 y se puede considerar perfectamente legítimo propietario (al contrario de lo que ocurre en el caso anterior), pero bajo el conocimiento de que la prescripción comenzada le perjudicará igualmente si se cumplen los años dados y no hace nada para evitarlo.Luego la conclusión es muy sencilla. En el primer caso el tercer hipotecario ni adquiere ni puede hacer nada para evitar la prevalencia de la prescripción; en el segundo caso adquiere y obtiene el derecho a interrumpir la prescripción antes de su consumación total, pero sabiendo que esta habrá ya comenzado a contar. El perjuicio que sufre el tercero en este último caso es obvio, pues le obliga a mostrar una diligencia adicional en interrumpir prescripciones que ya se encuentran comenzadas y que puedan afectar a su derecho.
Al fin y al cabo, lo que la ley quiere con esta seguda parte del artículo es proteger al poseedor de un inmueble que ve como aparece un tercero hipotecario y le inscribe el derecho sin realizar ningún trámite más. En esos casos el artículo 36 LH le permite seguir acumulando tiempo de posesión y, si se dan las condiciones oportundas y el tercer hipotecario no hace nada, apropiarse del bien via prescripción.
En cuanto a la segunda cuestión y no estableciendo la ley nada en sentido contrario, se debe de entender el comienzo del plazo cuando se produce y perfecciona la adquisición. La denominación de «titular inscrito» la utiliza la ley bajo ideas simplemente identificativas (aludiendo fácilmente a la figura del artículo 34 LH: «el tercero que de buena fe adquiera…»), sin ningún tipo de relevancia legal. El propio artículo 34 LH establece que el tercero «será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho», dando por hecho que antes de la propia inscripción ya había adquirido.
Como ya he comentado es un asunto un poco complejo y técnico, pero espero que haya quedado claro.
Un saludo.
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Muchísimas gracias, Miguel. Ya me ha quedado más claro. Un saludo.
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buenos días, mi mujer tiene el 25% de una planta baja, que tiene 110 años, la cual hemos estado pagando la contribución y lo gastos al ayuntamiento durante 40 años, no sabemos nada de los demás propietarios durante todos estos años, ni sabemos quienes son los descendiente ni donde paran, tenemos nosotros una copia de la escritura, es posible la usucapión ? un saludo, gracias
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Buenos días José.
Habría que mirar el asunto con mayor detenimiento, pero en principio sí que podría ser viable. Si le interesa revisar todo con nosotros envíenos la documentación que tenga a contacto@alvarezramosabogados.com y se lo estudiamos sin problemas.
Un saludo.
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qué coste tiene un procedimiento por usucapión ? Barcelona
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Buenos días Juan.
Por desgracia no podemos ofrecerle un precio ni siquiera aproximado sin conocer de una forma más concreta el asunto. No hay problema en que nos envíe la información y documentación del caso a contacto@alvarezramosabogados.com y que a partir de ahí, en cuestión de unos días, podamos ofrecerle dicho precio.
Un saludo.
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Buen día, una consulta, mis abuelo dejó una herencia de 20 ha de tierras, han fallecido hace 6 años, tengo 10 hermanos, de los cuales 9 hermanos le hemos vendido a un sobrino por medio de una Cesión de derecho, y una hermana se opuso a la sucecion
De las 20 ha se hizo el fraccionamiento de las tierras que quedaron así
Fraccion A == 18 Ha vendido a un sobrino por medio de Cesión de derecho
Fraccion B == 2 Ha hermana que se opuso a la sucesiónEsta hermana que se opuso ya hace mas de 30 años viviendo en la tierra de mis padres, el hizo una casa dentro de la 20 ha pero en las divisiones de tierras, la casa de mi hermana quedó en Fraccion B que le corresponde, todo como debería de ser.
Ahora esta mi hermana le hace una demanda por Usucapion a mi sobrino a quien les vendimos nuestra herencia que seria la FRACCION A, alegando que ya hace mas de 30 años viviendo en la propiedad
Creo que Usucapión no corresponde porque existe herederos de por medio y ademas mis padres hace como 6 años han fallecidos y todas las documentaciones están a nombre de mis padresSaludos
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Buenas tardes Jorge.
Es un asunto bastante complejo y me temo que no podemos ayudarle sin ver la documentación del mismo. Nos encantaría poder ofrecerle una respuesta, pero lo que menos queremos es darle una asesoría errónea que además le pueda perjudicar en un futuro procedimiento judicial. Lo único que puedo hacer es recomendarle que se ponga en manos de algún abogado especialista en el asunto, que con toda la información presente pueda asesorarle correctamente. Si quiere que nosotros le hagamos ese trabajo escríbanos a contacto@alvarezramosabogados.com y le responderemos con un presupuesto lo más pronto posible.
Nosotros tenemos su contacto, pero no nos gusta molestar para ofrecer nuestros servicios.Un saludo.
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Buenos días:
Mis abuelos tienen una propiedad de 500m2 en la que está construida su casa y en una esquina mis padres construyeron la suya cuando se casaron (100m2), el terreno es de mis abuelos y la casa la construyeron mis padres que no tiene escritura pero si tiene IBI. Mi abuelo hace años les dijo a mis padres de ponerlo a su nombre pero por problemas económicos no se hizo. Mi abuelo murió hace 8 años y mi abuela aunque es muy mayor sigue viva. Ahora de los 500m2, 250m serían de mi abuela y los otros 250m de mi madre y mis tíos siendo usufructuaria mi abuela. Mis 4 tíos le han dicho a mi madre que cuando mi abuela muera se vende todo para construir y mi madre se tendría que ir de la casa. Mi madre le ha pedido a mi abuela que se ponga a su nombre antes de morir pero no quiere enfrentarse a mis tíos ¿Pueden echarlos tan fácilmente? ¿No tiene ningún derecho si la casa la construyeron ellos y llevan 40 años viviendo en ella? Me han hablado del usucapión, ¿podrían acogerse al él?
Un saludo.
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Buenos días Alicia.
El asunto es complicado y quizá merecería que pudiésemos echar un vistazo a la documentación de la que dispone antes de poder darle una respuesta definitiva (puede hacerlo a través de la dirección de correo electrónico contacto@alvarezramosabogados.com), así que en líneas generales no puedo ofrecerle mucha claridad.
Uno de los puntos importantes por ejemplo es si ambos inmuebles están considerados como diferentes por pertenecer a suelos o parcelas distintas, o es más bien el suelo de sus abuelos en el cual se construyó la vivienda. Esta respuesta es clave porque en derecho lo general es que quien tiene la propiedad del suelo tiene la propiedad de su continente, luego sería difícil demostrar que sus padres han estado poseyendo como dueños en suelo ajeno. Junto a este punto hay muchos más, como los relativos al comportamiento de sus tíos en este caso (si han dejado hacer o se han quejado en algún momento), quién ha abonado los gastos y tributos pertenecientes a la casa que se quiere usucapir, o si esta posesión ha sido continuada en el tiempo o por temporadas.
Lo dicho, necesitaríamos ver el caso más tranquilos para darle una respuesta exacta.
Un saludo.
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Buenos dias
Mi caso es el de un bien inmueble que mi padre compro (en teoría se hizo un contrato pero ha desaparecido) hace mas de 30 años, en catastro esta inscrito a nosotros desde siempre y hemos pagado los impuestos y tasas municipales desde siempre. La cuestión es que tanto mis padres como el constructor (vendedor) han fallecido y el registro de la propiedad consta a nombre del vendedor. ¿aqui se podria solicitar la usucapion para escriturar?-
Buenos días Pepe.
Los contratos de compraventa de inmuebles deben, para ser considerados a efectos legales, ser realizados mediante escritura pública ante un notario. Si se hizo de este modo bastaría encontrar al notario ante el que se firmó, solicitarle la escritura y acudir con ella al Registro de la Propiedad que sea. Si este contrato no se hizo lo único que quedaría es utilizar la prescripción, pero tendríamos que demostrar la posesión efectiva del inmueble durante más de 30 años, lo cual muchas veces no es sencillo.
Un saludo.
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Hola, quisiera plantearles el siguiente caso para saber si existe la posibilidad de usucapión:
El matrimonio compuesto por A y B, de nacionalidad extranjera, residen fuera de España, y poseen, además, un inmueble situado en España. A+B no tienen hijos, pero si hermanos.
A tiene doble nacionalidad española (y extranjera) y sus hermanos (C, D, E y F) son todos de nacionalidad española y residentes en España.
B es de nacionalidad extranjera y sus hermanos también.
Al fallecer B, sus hermanos heredan el 50% del inmueble, quedando el otro 50% en propiedad de A. Durante mas de 30 años, A se hace cargo de todos los gastos e impuestos correspondientes al inmueble, habitándolo de manera efectiva varios meses, todos los años. Durante todo este tiempo, los herederos de B no se hacen cargo, ni utilizan nunca este inmueble. De hecho, no llegan a tener contacto nunca más con A.
Al fallecer A, su 50% del inmueble es heredado por sus hermanos C, D, E y F. Todos ellos (herederos de A) venden su parte (en total el 50% del inmueble), a G (hijo de E), también de nacionalidad española.
Desde que G adquirió el 50% de la propiedad (2 años), viene haciéndose cargo de todos los gastos del inmueble (comunidad, impuestos y tasas municipales, etc). Además, ha comenzado a habitar el inmueble y ha realizado una reforma del mismo, por el estado de deterioro en el que se encontraba, siendo asumido el coste al 100% por G.
La pregunta es: ¿puede G plantear la usucapión ahora o tendría que esperar que transcurrieran 20 años, a contar desde la fecha en que compró su parte de propiedad a C, D, E y F? Los herederos de B no han dado señales de vida en todo este tiempo (desde el fallecimiento de B), más de 35 años (de hecho, en el registro de la propiedad sigue estando el 50% de la propiedad a nombre de, el ya fallecido, B).Gracias de antemano, un saludo.
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Buenos días.
El asunto es lo suficientemente complejo como para requerir de un estudio importante por nuestra parte, de forma que todo lo expresado a continuación debe de tomarse con cautela y nunca como una asesoría clara sobre el tema. En cualquier caso intentaré comentarle mis impresiones.
A efectos de adquirir un inmueble mediante usucapión se requiere la posesión efectiva y continuada por parte del interesado, de forma que su fallecimiento interrumpe dicha prescripción a efectos legales. Lo que ocurre es que hay dos tipos de prescripciones, la adquisitiva (del fallecido) y la extintiva (de los verdaderos propietarios). Cada acción de las que se pueden llevar a cabo en los tribunales (acción posesoria para recuperar la posición, acción reinvindicatoria para recobrar la propiedad, etcétera) tienen un plazo de prescripción determinado, de modo que pasado este los interesados no podrán realizar ninguna medida dirigida a obtener la posesión del inmueble. ¿Quiere decir esto que los herederos obtienen la propiedad del inmueble en esos momentos? No necesariamente. Pero a efectos prácticos si nadie puede exigirle al poseedor que deje de utilizar la vivienda, con el simple paso del tiempo adquirirá mediante usucapión.
Es decir y resumiendo: la propiedad todavía no sería de los herederos en el caso que se comenta, y estos tendrían que esperar treinta (no veinte) años para adquirir mediante usucapión, pero si las acciones de los contrarios han prescrito nadie puede impedir ni negarse a que ello ocurra. Quizá sería posible acudir a un proceso declarativo en el que un juez, examinado que todos los interesados tienen sus acciones extinguidas por prescripción, exprese que la propiedad es de los actuales poseedores adelantándose así a los 30 años; pero sería un asunto bastante complejo y que requeriría de tiempo y dinero.
Un saludo.
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Se puede ejercer la figura jurídica de la usucapión ordinaria sobre unos bienes rústicos si antes de finalizar el periodo de la prescripción ordinaria de los diez años, por ejemplo en el octavo año, el propietario titular obliga a firmar un contrato de arrendamiento al poseedor que los pretende usucapir. Muchas gracias y un afectuoso saludo.
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Buenos días Antonio.
El simple hecho de que el propietario intente realizar el contrato de arrendamiento (aunque no se firme al final) interrumpe la prescripción, siempre y cuando pueda probar que le ha comunicado dichas intenciones.
En su caso el contrato está además firmado y por tanto aceptado por usted, de modo que ello tendrá dos efectos: interrupción de la prescripción por un lado, y cambio de la naturaleza de la usucapión de ordinaria a extraordinaria.
Un saludo.
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¿Que costo aproximado tiene la usucapión de un inmueble: impuestos, tasas, etc? Gracias
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AUTOR
Buenos días Cristina.
Muy difícil de decir incluso a título general, y menos en un comentario público donde la gente pueda tener acceso y llevarse a equivocaciones. Depende de muchas cosas, pero principalmente del valor del inmueble que se está tratando de usucapir. También del motivo de la usucapión y de sus características (si es ordinaria o extraordinaria, de buena o mala fe, hay o no hay documentación); de si hay alguien oponiéndose a la misma o no; incluso del lugar en el que esté situado el inmueble.
Lo único que podemos decirle para intentar responder su duda es que nos envíe la información concreta de su asunto a nuestro correo. Lo revisaremos todo y podremos darle una cifra.
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Saludos, en mi familia tenemos un piso cuyos propietarios (parientes lejanos) fallecieron hace más de 30 años sin testar, sin hijos ni otros herederos directos. Desde entonces lo venimos poseyendo, pagando los gastos y contribución, incluso ha estado alquilado y nunca nadie ha reclamado nada. Ahora queríamos venderlo, pero no podemos acreditar la propiedad con un título. En el Registro está a nombre de los fallecidos. Entiendo que habría que promover la usucapión por vía judicial, pero no sabemos a quién tendríamos que demandar, puesto que nadie discute o perturba la propiedad. Se pueden probar los pagos de todos estos años, ya que se han guardado los justificantes. Pero cómo se plantearía ante el juez? Gracias
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AUTOR
Buenos días Alejandro.
Hay algunos casos en los que se debe de acudir a juicio sin demandar a nadie, y este es uno de ellos. Otros pueden ser por ejemplo cuando una pareja realiza un divorcio de mutuo acuerdo, o cuando una persona se incapacita a sí misma por considerar que en un futuro próximo no va a poder realizar ningún contrato. En este tipo de procedimientos (incluido el tuyo) el juez se limita a comprobar que todo está correcto y a confirmar el derecho mediante una sentencia.
Lo que habría que hacer, por tanto, sería plantar delante del juez todos los documentos que prueban que se ha estado utilizando la vivienda como propietario durante todos estos años, y solicitarle que declare la propiedad del bien mediante usucapión. Una vez esta se tenga se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad y funcionará como cualquier inmueble adquirida de otro modo, también a efectos de venta.
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Muchas gracias por su respuesta, entiendo entonces que se tramitaría como un acto de jurisdicción voluntaria, es que llevamos tiempo tratando de arreglarlo y hasta ahora nadie nos ha sabido orientar sobre cómo plantearlo, nos dicen que no es un caso habitual; aunque yo veo que la figura de la usucapio está clara en el código civil y considero que se cumplen y pueden demostrar todos los requisitos. Han tenido casos de usucapión tramitados así como jurisdicción voluntaria que han prosperado? Muchas gracias
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AUTOR
Buenos días Alejandro.
Tendríamos que estudiarlo, ya que es algo que dependería de algunas variables. Por ejemplo, no es lo mismo contar con el consentimiento de los herederos a efectos de que puedan «ayudarnos» en nuestras prestensiones, a que se muestren totalmente en contra de la misma. Tampoco es lo mismo que el inmueble se encuentre registrado a nombre de los fallecidos (sería lo ideal) que si se ha realizado el cambio de nombre a los herederos por el motivo de la herencia.
Lo ideal sería que pudiésemos acceder a la documentación que tienen y, una vez estudiada, ofrecerles un presupuesto y un estudio sobre la mejor forma de hacerlo y las probabilidades de conseguirlo. El único pero que encontramos es que somos de Málaga y normalmente solo trabajamos por Andalucía, de forma que si son de fuera vamos a tenerlo más difícil. En cualquier caso si le parece bien escríbanos a contacto@alvarezramosabogados.com y hablamos de forma más privada.
Un saludo.
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Buenos días:
Muchas gracias por su blog. Tengo una cuestión. Qué se entiende por notificación tácita cuando dice que «Cualquier notificación tácita o expresa que consiga ser probada interrumpirá el plazo de prescripción»? ¿Es en el ámbito judicial?
Gracias.-
AUTOR
Buenos días Juanjo.
Notificación tácita es toda acción de la que pueda derivarse que el propietario del bien (no el que intenta adquirir por usucapión) sigue considerándose como tal. Por ejemplo, imaginemos que una persona posee una vivienda por alquiler y el arrendador desaparece, de forma que el arrendatario deja de pagar la renta y comienza a poseer como propietario. Si transcurren treinta años así adquirirá por usucapión, pero si en mitad de esos años el arrendador vuelve y le comunica un número de cuenta para hacer los pagos de la renta el plazo comenzará a contar. ¿Es una notificación expresa? No, porque en ella no se dice de forma expresa que la propiedad es del arrendador. ¿Sirve igualmente para romper el plazo? Por supuesto.
Cuando decimos «Que consiga ser probada» es porque por supuesto así deberá de ser hecho si se acude a un tribunal judicial. En este último caso no servirá que el arrendador alegue que comunicó verbalmente el número de cuenta salvo que pueda probar que lo hizo mediante testigos o grabaciones. Por ello lo mejor suele ser siempre realizar comunicaciones escritas y mediante burofax.
Un saludo.
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Muchas gracias por la respuesta.
El caso es que la mayor parte de los herederos no desea pedir adición de bienes a la partición.
Así que supongo que en ese caso el dinero pasa a la persona que era cotitular de la cuenta junto con el fallecido, aunque el dinero de la cuenta fuese íntegramente del fallecido.Un saludo.
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LLEVAMOS VIVIENDO EN UNA CASA UNOS 50 AÑOS, QUE MI ABUELO COMPRO EN AQUELLOS ENTONCES CON UNA LETRA DE CAMBIO, NO ESTA A NUESTRO NOMBRE , NI TENEMOS COMPRAVENTA , NI VENDÍ, ETC, DESDE QUE VIVIMOS EN ELLA HEMOS ESTADO PAGANDO TODOS LOS RECIBOS DE AGUA, LUZ , IBI. ETC, PRIMERO VENÍAN LOS RECIBOS A NOMBRE DEL ANTIGUO DUEÑO. PERO DESPUÉS CAMBIAMOS LOS RECIBOS PARA QUE VINIESEN A NUESTRO NOMBRE. AHORA LOS HEREDEROS DEL QUE ERA DUEÑO DE LA CASA, ESTÁN QUERIENDO HACERSE CON ELLA. TENEMOS DERECHO A PRESENTAR EN EL JUZGADO EL PROCEDIMIENTO DE USUCAPIÓN ? Y QUE POSIBILIDADES TENEMOS DE QUE SALGA ADELANTE ?
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AUTOR
Buenas tardes Antonio.
Es difícil darle una respuesta exacta sin tener toda la documentación, pero en principio parece que todo es favorable para conseguir obtener la propiedad del inmueble mediante usucapión. Se compró en su día (aunque no de forma correcta, pero se hizo), se ha estado residiendo como propietario en la vivienda, y se han ido pagando todos y cada uno de los impuestos necesarios y afectos a ella. Realmente bastaría con estudiar desde qué fecha se puede demostrar que habéis estado residiendo en la vivienda y, a partir de ahí, echar cuentas hacia atrás y ver si es posible la usucapión. Recomiendo que busquen un profesional para que les asesore, ya que la dificultad del procedimiento lo requiere.
Un saludo.
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Hola a todos:
Mi duda con respecto a este tema gira en torno a una herencia y la posible usucapión extraordinaria.
El caso es que unos familiares míos ocultaron un dinero que un tío mío había dejado en herencia a una de sus sobrinas (era menor de edad en aquel entonces) y a uno de sus hermanos. Han pasado bastante más de esos 6 años que fija la ley para que se dé usucapión.
Hay alguna posibilidad de reclamar algo?
Puede darse el caso de que aún habiendo ocultado ese dinero, los ahora dueños se hayan convertido en titulares de derecho?
O bien se puede pedir partición de herencia puesto que al haberse ocultado bienes se puede considerar que tal partición no se hizo o que la que se hizo es nula?Muchas gracias por su atención.
Un saludo.-
AUTOR
Buenos días María. Se trata de una cuestión compleja pero en nuestra opinión lo que debería de hacerse es solicitar la adición de los bienes ocultos a la partición anteriormente hecha, salvo que el valos de los mismos sea muy superior a la antigua. Es decir, la partición de herencia ya realizada tendría sus efectos, y los nuevos bienes se repartirán entre el resto de herederos. Para ello se puede acudir ante cualquier notario o incluso realizarse de forma privada si todo el mundo está de acuerdo. Si los familiares no quieren deshacerse del dinero ocultado si hará falta un abogado para reclamar judicialmente esa cantidad.
¿Por qué no rige el plazo de usucapión que expresamos en el artículo? Sencillamente porque el acto de partición de herencia es una de las pocas acciones con plazo imprescriptible en nuestro derecho (aunque la jurisprudencia lo ha rebajado en algunos casos a 30 años). La acción de adición de bienes a la partición, al ser una ampliación de esta, debe de tener el mismo plazo.
Un saludo.
Álvarez Ramos Abogados
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