La fianza en los contratos de arras o reserva de inmueble

Uno de los momentos más relevantes del proceso de compra de inmuebles es el relativo a la firma del contrato de arras o reserva de inmuebles, ya que es ahí cuando las partes se comprometen, de cara al futuro y por un periodo que suele ser de unos pocos meses, a comprar y vender recíprocamente un determinado inmueble. Este compromiso -como bien es sabido- no es completamente aplicable, ya que cualquiera de las partes se puede retirar de la operación a cambio de pagar una penalización por ello. En este artículo vamos a tratar el contenido de dicha penalización y cuando hay que abonarla -o no- en función de si es el comprador o el vendedor quien incumple el contrato.

El contrato de arras y sus efectos

Con respecto al contexto legal, todo lo que vamos a desarrollar en el presente artículo se puede encontrar de manera resumida en el artículo 1.454 del Código Civil, que dice así:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

En casi todos los contratos de compraventa de inmuebles se suele utilizar este contrato de arras, al que también se le puede llamar de señal o de reserva, por el que el comprador abona una cantidad a cuenta al vendedor a cambio de que este le reserve el inmueble, comprometiéndose ambas partes a comprar y vender en un futuro. De este modo, y siguiendo en línea con lo establecido en el Código Civil, si el comprador termina negándose a la compraventa sin causa justificada perderá lo que haya adelantado, y si es el vendedor quien incumple deberá de devolver lo adelantado por el comprador y abonar esa misma cantidad como indemnización.

Causas de fuerza mayor que impiden la reclamación de las arras.

Pese a lo anterior, existen determinadas causas que se han tratado por la jurisprudencia y la doctrina que hacen que la reclamación de las arras sea inaplicable. Hablamos de situaciones de fuerza mayor que causan, de manera lógica, que la compraventa no se pueda llevar a cabo sin culpa de ninguna de las partes. Algunos ejemplos pueden ser:

• La no concesión de hipoteca. Se trata de uno de los casos más usuales. Si el comprador tiene un verdadero interés en adquirir el inmueble con una hipoteca más o menos ordinaria y los bancos se la deniegan le será posible, presentando varios certificados de distintos bancos, cancelar las arras bajo este motivo. Como es obvio el comprador debe de encontrarse solicitando una hipoteca ajustada al mercado, de manera que si pretende que le concedan el 100% del valor de la vivienda (algo completamente desajustado a la fecha de este escrito) y los bancos se lo impiden ello no será causa suficiente en este sentido.
• El descubrimiento de problemas legales o urbanísticos en el inmueble. Por ejemplo si tiene deudas o sanciones, si tratándose de una vivienda y vendiéndose como tal no tiene cédula de habitabilidad, si no dispone de licencia de obra, etcétera. En estos casos el comprador podrá siempre cancelar las arras (salvo que se le hubiese informado de estos problemas y los hubiese consentido) y es posible que incluso pueda solicitar algún tipo de indemnización si demuestra que el vendedor actuó de mala fe.
• El fallecimiento o accidente grave de alguna de las partes del contrato. Así, si es una pareja quien está interesada en comprar el inmueble y uno de ellos sufre cualquiera de estas condiciones tan gravosas, el otro comprador podrá anular el contrato de compraventa y las arras sin problema alguno. Lo mismo puede ocurrir para el vendedor.
• La pérdida o daño relevante del inmueble. Ya se trate de un desastre natural, accidente o incluso mala fe de otros terceros no intervinientes en el contrato, la pérdida del inmueble o su modifiación importante puede suponer perfectamente causa suficiente para cancelación de las arras.
• Cualesquiera otras que, sin ser culpa de las partes, modifiquen de una manera muy sustancial sus condiciones de vida o sus necesidades de vivienda. Aquí podemos incluir, siempre con cuidado y acreditándolo todo, causas como la exigencia de la empresa para la que trabajan los compradores de que irse a vivir a otra provincia o país, la necesidad repentina de tener que ir a convivir y cuidar a un familiar necesitado, o el sufrimiento de una enfermedad grave que impida a alguna de las partes estar en disposición de proceder con la operación de compraventa.
• Por último, cualesquiera otras que se encuentren incluidas en contrato.

En todas estas ocasiones, si se acreditan dichas circunstancias y son efectivamente de una gravedad relevante, se podrá anular el contrato de arras sin efecto alguno. Ello querrá decir que se eliminará el compromiso de comprar y vender para las partes, y que el vendedor tendrá que devolver las arras que le adelantase el comprador sin necesidad de pagar indemnización alguna.

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Álvarez Ramos Abogados

Abogados de compraventa de inmuebles.