El derecho de servidumbre proviene del derecho romano. En los libros del Digesto se recogían las servidumbres como iura in re aliena, cuya traducción es derechos reales sobre cosa ajena. Son, por tanto, derechos de aprovechamiento que confieren una utilidad determinada a la finca o predio dominante, o a la persona en cuyo favor se haya establecido. En esta entrada vamos a analizar la conceptualización del término derecho de servidumbre, su constitución y extinción, así como una enumeración de las diferentes modalidades existentes:
En nuestra legislación se contemplan las servidumbres como un tipo de derecho real, mediante el cual se va a limitar la propiedad de una finca o predio, en favor de otro de distinto dueño. Según el artículo 530 del Código Civil:
Artículo 530
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.
Nuestro código contempla, igualmente, la posibilidad de establecer este tipo de derechos reales en provecho de una o varias personas o de una comunidad, siempre que a esta no le pertenezca la finca gravada.
El fundamento jurídico del derecho de servidumbres radica en permitir una explotación y uso racional de las fincas, ya sean urbanas o rurales.
Por lo tanto, se trata de un derecho real que limita la propiedad y que por su propia naturaleza, va a estar siempre ligado a la misma. Del mismo modo, exige la existencia de dos predios, siendo uno el limitado y otro el favorecido.
La utilidad que proporciona, requisito fundamental para su existencia, puede consistir en la permisividad ante una determinada acción o la posibilidad de negar la realización de un acto que, de otra forma, sería lícito.
Finalmente hacemos referencia a la jurisprudencia, la cual, a este respecto, ha determinado que el título del derecho de servidumbres puede ser cualquier acto jurídico, ya sea oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa, por el cual se establezca esta limitación al derecho de propiedad.
Las servidumbres, como hemos dicho, son inseparables de la finca a la que pertenecen, ya sea activa o pasivamente. Son indivisibles, por lo que una división del predio sirviente conlleva que los de nueva formación deberán tolerar el antiguo derecho de servidumbre en la parte que le corresponda.
En caso de que sea el predio dominante el que se divida, el efecto es similar, cada porción podrá usar por entera la servidumbre siempre que no altere su uso.
El Código Civil (artículo 532) recoge las siguientes modalidades de servidumbres:
Ya hemos mencionado que lo que verdaderamente le da sentido al derecho de servidumbre es su consideración activa, es decir, la utilidad que proporciona a una determinada persona o a un predio. En este sentido, podemos clasificar los diferentes tipos de servidumbres en función de la facultad que otorgan a su beneficiario:
El artículo 536 de nuestro Código Civil establece que las servidumbres se establecen por ley o por voluntad de los propietarios (título). También se recoge la posibilidad de adquirirlas mediante prescripción de veinte años.
Por su parte, los derechos reales de servidumbre se extinguen (artículo 546):
Los derechos reales de servidumbre limitan la propiedad de las fincas urbanas o rurales. Sin embargo, la utilidad que proporcionan a los fundos dominantes hacen que estos puedan aprovecharse de manera efectiva, por lo que la pequeña limitación que imponen a los predios sirvientes es compensada con las facultades atribuidas al beneficiario.
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Buenas tardes. Queremos dividir una finca rústica en dos. Las edificaciones, naves, embarcaderos…etc. quedan en una de las partes, y queremos establecer un uso común de estas instalaciones para que puedan ser usadas por ambas fincas. Cuál sería la manera más conveniente de hacerlo.
Buenas tardes Nuria.
Las servidumbres podrían en efecto servir para ello, pero quizá sería mejor idea establecer un régimen de comunidad por el que ambas fincas pueden hacer uso común de esas zonas y los bienes que allí se encuentran con los límites impuestos en unos estatutos. Del mismo modo en el que ocurre en la piscina de una comunidad de propietarios, por ejemplo.
Es difícil para nosotros opinar muy claramente sobre el tema sin conocerlo en detalle, pero esta segunda idea que le ofrecemos suele ser bastante buena en general.
Un saludo.
Hola buenas quiero comprar una casa que no tiene acceso directo a la casa ya que el dueño antes que le embargaron tenía 2 escrituras una la parte de entrada y parking que era donde podían entrar para acceder a la casa y de la unaca forma que se puede entrar es por un camino forestal.
O bien por las entrada esa o de otra vecino para salir a la zona de peatonal.
Que puedo hacer para tener acceso legal.
Gracias
Buenas tardes Pilar.
La mejor opción sería la de iniciar un procedimiento de servidumbre de paso forzosa contra sus vecinos, a efectos de que se analice y evalúe cuál de los pasos es el más correcto y forzar al vecino que corresponda a permitirle dicho paso. Quizá la mejor opción terminaría siendo la del camino forestal, ya que a pesar de ser un paso incómodo es uno ya creado que por lo tanto no dañaría a ningún vecino. Tendríamos que revisarlo.
Un saludo.
Tengo una parcela que no limita con camino alguno, pero por la vereda se ha pasado durante más de 80 años,
Hace ya más de veinte, se hizo un carril por la misma vereda y pedí permiso a la dueña y me lo dio, pero sin hacer documento. Posteriormente, solicite permiso al dueño colindante para continuar el carril hasta mi parcela,
también me dio permiso, pero sin documentación. Ahora los herederos de la última parcela me ponen pegas, aunque no han prohibido nada... Que puedo hacer. Si vendo el derecho de paso es el mismo?
Un saludo, y gracias.
Buenas tardes José.
Si durante más de 20 años usted ha estado ejerciendo esa servidumbre de paso de forma clara y transparente y sin quejas ni molestias de la contraparte en principio puede haberla conseguido por el simple paso del tiempo. El problema está en que para terminar de hacerlo de forma legal, y sobre todo si quiere que conste en el Registro de la Propiedad y pueda ser utilizada por otros futuros adquirentes, debe de pasar por un procedimiento judicial que no es fácil. En él tiene que acudir a un juzgado y, demostrando que ha utilizado durante más de 20 años ese camino (con testigos, planos, documentos de la obra, etcétera) pedirle al juez que le conceda el derecho a obtener esa servidumbre de paso de forma legal. Con esa sentencia, si le dan la razón, podrá acudir al Registro de la Propiedad e inscribir su servidumbre para que otros terceros, compradores o no, puedan conocerla y ejercerla.
Si no lo hace así puede en la práctica seguir utilizando la servidumbre, pero en cuanto venda el inmueble los compradores van a tener el mismo problema que usted, y quizá no tengan los documentos e información necesaria para demostrarlo todo. Así que a título legal estará vendiendo una finca sin servidumbre de paso, con el menos valor económico que ello supone.
Un saludo.